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中国人民元の行く末

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久しぶりのFX関係の記事になりますね。

私は現在FXからは身をひいております。
それも自らの相場センスの無さを痛感したからです(笑)
買えば下がり、売れば上がるの繰り返しでした。
自分の考えの逆張りしようと真剣に思うほどでしたので…。

とそんな私ですが現在気になっている通貨があります。

タイトルの通りの中国人民元ですね。
ご存じのとおり、自由経済社会ではない中国では、現在ドル/元の相場は中国人民銀行(中央銀行)によって管理されています。
中国経済の国際競争力の急激な上昇にも関わらず自由化されていない為替レートは、アメリカにとっても我が日本にとっても大変な脅威です。
北京オリンピックに上海万博もあり、中国の経済成長は著しく、なのに変わらない為替レート。
相変わらず中国は工業製品を安く国外へ輸出できるわけです。

再三の主要国からの人民元相場の改革によって、中国政府は柔軟にレートを変動することを宣言しました。
その成果はまだこれから見届けなくてはならないのですが、もし経済実情に合わせてきっちり中国側が変動させたとしたら…

間違いなく元は高騰します。

今、この瞬間にもし中国が自由市場主義を取り入れたら、一日にして元のレートは跳ね上がるでしょう。


と思ったので元でも買っちゃおうかな~と呑気に考えているわけです。

ただし、自分の相場観にまったくもって自信の無い私は考えます。

そもそも中国政府の言うことを信じてよいのか?
多数の民族問題を抱えたまま中国共産党は安定政権を続けられるのか?
近い将来クーデターでも起こるんじゃないか?

などなど…どんどん弱気な考えが頭をよぎります。

ま、多くのFX会社では未だに人民元の取り扱いはされていませんよね。
やはりそれには理由があるはず。

今までほぼ固定相場だったわけですからFXで取り扱いする理由もないんですけどね…。


という感じで私の頭の中は、買っちゃえよと甘く囁く悪魔とやめとけと忠告する天使が口論している状態なわけです。

中国共産党が国内でどれだけの求心力を保っているのか…。
これ次第では買ってもいいんじゃないかと思うんですけどね~。
仮に政変があっても、一時相場は落ちるでしょうが、その結果資本主義国にでもなれば高騰しそうでしょ?

う~んやっぱり甘いのかなぁ…。

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中古収益にかかる消費税について

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民主党のマニフェストに消費税の税率アップが盛り込まれるようです。
いずれ消費税は上がるものだとは思っていますが、10%といえば倍ですもんね、不景気に晒されている身にはなかなか堪えます。

さて、消費税が10%に上がった場合の不動産投資への影響について考えてみましょう。
一般の住宅もそうですが、収益マンションの場合も同じく物件価格には通常消費税が含まれています。
御存知の方も多いとは思いますが、土地の売買には消費税がかかりません
勿論、登記時の司法書士報酬や仲介手数料などには消費税が必要ですが、土地の売買自体には消費税が発生しないわけです。
土地というものは減るものではありませんので、消費にあたらないというわけですね。

ですので、不動産売買時に直接関わってくる消費税は建物に対してのものになります。
通常、中古収益マンションの場合は、その収益性や市場動向も含めての価格設定がされますので、なかなか土地分がいくら、建物分がいくらという考え方には至りませんが、建物価格は消費税が関わってきますので意外と重要なポイントです。
まず売主側も全体の価格を大雑把に決定した上で、税法上の必要の為に土地・建物価格を設定していることが殆どでしょう。


という事情がありますので、販売価格が同じ1億円の収益マンションでも消費税額は物件によって様々になるわけですね。

土地相場が低い場所であれば、全体価格の中の建物比率が高くなるでしょうし、土地相場が高ければ逆になります。
また構造や築年数にも影響を受けるでしょう。

1億円の中古収益の建物価格が5千万円だった場合にかかってくる消費税は現在250万円になります。
これが10%になると倍の500万円になってしまうわけです。

先述したとおり、中古物件の場合の建物価格というのは殆ど後付けではあるのですが、売主側の消費税負担を考えると、やはり収益物件の相場も上昇する可能性はあります。


ただし、これにはややこしい税法上のからくりもありまして、個人間のマイホームやセカンドハウスの売買については建物についても非課税なのですが、売主が業者になる取引ですとやはり建物には消費税が課税されます。

中古収益については個人間売買でも課税される場合もあり、取引の頻度によっては売主側は個人であっても業者扱いとなり、後から消費税の納税をしなければいけない事態も考えられます。


ま、買う側は、込み込みでいくらという計算をされると思いますのであまり心配される必要は無いかも知れませんが、売却時にはちょっと注意が必要になりますね。

いざ、消費税の増税が決定すると新法の施行まで不動産の駆込み需要が予想されますので一時的には中古相場の上昇も予想されます。
検討している物件のある方は今のうちに買っておくのもいいかも知れません。
価格の大きい物件だと仲介手数料にかかる消費税だけでもバカになりませんからね。



期限切れ特優賃との競合を考える

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特優賃(とくゆうちん)という言葉を御存知でしょうか?

特定優良賃貸住宅の略語です。
特定優良賃貸住宅とは平成5年施行の「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」に基づき中堅所得者を対象とし自治体の家賃補助が受けられる賃貸住宅です。

自治体が借り上げて管理している物件もあれば、指定業者による管理物件など様々あるのですが、優良という言葉を使うだけあって建築基準も厳しい分譲マンション並みの基準をクリアした賃貸住宅としては高品質なマンションです。

世帯収入に応じた家賃補助が受けられるのが大きな特徴なのですが、大阪市でも少し郊外にあたる地域には数多く建っています。

さて、なんで今更こんな事を言い出すかといいますと、特優賃が特優賃である期間というのは決まっていまして、建築後20年経ってしまいますと、家賃補助期間が終わり一般賃貸住宅となってしまうのです。

自治体が直接所有する物件も中にはありますが特優賃の殆どは一般のオーナーが存在します。
厳しい基準をクリアし、RC造でたっぷりの収納や高めの天井と高品質な賃貸マンションが一般賃貸市場に流れこんできます。
当然かなりの建築コストがかけられた物件ですので、それなりの家賃でないとオーナーさんも合わないでしょうが、築20年を経過しローンの返済も終わってしまった物件もあるでしょう。
一般の収益マンションから見ると特優賃は価格競争では勝ち目の無い物件といえますが、これが一般賃貸になったら脅威だとは思いませんか?

現在法律の施行から17年、まだ築後20年を経過した特優賃が存在しませんので表面化していませんが、私はこれは特にファミリー向けの賃貸市場に大きな嵐をもたらすのではないかと危惧しています。

家賃補助が切れた特優賃は、オーナーと協議の上、新家賃が決定されるそうです。
補助があっての特優賃ですし、オーナーサイドも補助が出た上での家賃に合わせる事は難しいでしょう。
トラブルも多発すると思いますし、一般の収益マンションの需要が一時的に急増することも考えられます。
ですが、入居者が激減した元特優賃はやがて、家賃を下げてでも空室を埋めようとするでしょう。
RCの高品質住宅が家賃競争に参入してきたら…ファミリータイプの収益を所有される方には怖いですよね。

また、入居者が減った特優賃の中には競売にかかるものも出てくるかもしれません。
それを新しいオーナーが安く購入できたら家賃を下げても充分収益は合うわけですよね。
とまぁ恐怖心を煽ることが目的では無いのですが、事実、数年後にはこのような事態が想定されます。

大阪での話ですが、都心部には特優賃は殆ど無くやはり郊外に集中しています。
故にファミリータイプの家賃相場が下落するのはやはり特優賃の多い郊外になるだろうと予想します。

特優賃の多い地域に2LDK~3LDKの収益を所有されている方は、この事を今後の戦略に組み入れておいてもいいのではないでしょうか。
新たに収益の購入を考えている方も、周辺の特優賃事情を調査しておいても損は無いと思います。



景気悪化の懸念と不動産投資の将来

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ギリシャショックの影響で為替、株価が忙しくなってますね。
リーマンショック以降ようやく底から抜けようとしている様に見えた世界経済ですが、まだまだ予断は許さない状況のようです。

ギリシャといえば遠い外国の話のようにも感じられますが、経済危機という意味では我が国日本も対岸の火事とは言えません。

特に膨れ上がった国債発行量、それに伴う債務、そろそろ本格的に日本国債の暴落の可能性も耳にするようになってきました。

専門家の意見を聞いてみると、中には楽観論もあるようですが、投資家たるもの最悪の事態というのは常に想定しておくべきであると考えます。
考え得る最悪の事態とは…。

日本国債の国際的信用度の低下→国債の暴落→円の暴落→不景気の悪化→デフレの進行

などなど悪循環に不景気が続く可能性は高まっています。



ただ、円が暴落するということは輸出業、とりわけ製造業は元気を取り戻す可能性もあるわけで日本製品の国際競争力を考えるとその点だけにおいては良いことかも知れません。

とはいえ、日本円、日本経済全体の信用が低下するわけですから、勿論マイナス点の方が多いでしょうね。


不動産投資においては、少子化の傾向がまだ収まってはいないものの、不動産というものは完全に内需向けの業界になります。
その為に急激な需要の低下というものは人口が急減でもしない限り無いわけですので、そういう意味では安定していると言えますね。

確実に近い将来、円の暴落が来るのなら外貨に投資しておくのもいい方法ですが、いつくるのか又は本当にくるのか分からない暴落まで日々の相場変動に耐える財力もありませんので、もうひとつ現実的ではありません。


これは私見ですが、私は日本の少子化に悲観的ではありません。
といいますのも、この狭い国土の日本で1億3000万人の人口が居住しているのですから、狭苦しくて人口調整を自動的に行うようなプログラムが人間のDNAにあってもおかしくないと思っているからです。

それに、現に今もそれに近くなっていっていますが、外国人労働者への門戸開放などの政策があれば減少する若年層の労働者対策にも充分対応できます。
それに伴った治安の悪化も懸念されるので、治安対策とセットでの政策が必須ではありますが。

現に今も派遣会社と契約し外国人留学生や労働者をターゲットにした収益マンションも多くありますよね。
どうしても一般の日本人の入居者を獲得しづらい物件にはなってしまいますが、それもこの時代に合わせた不動産投資のひとつの形でしょう。



話は飛びましたが、立地条件を満たし物件自体に魅力がある収益物件でしたら少々不景気になろうと円安になろうと心配は少ないと思います。


新しい時代には新しい形の不動産投資があります。
来るべき時代を睨んで将来どんな形の投資が成り立つのか考えるのも面白いものですよね。
立地条件というものも、現在の駅近、買物便利などの常識を少し外した発想で考えると、将来の新しい好立地の条件というものも出てくるかもしれません。
今の常識で考えると購入に値しない物件も発想を変えてみるとスゴイお宝物件という物もあるかもしれませんね。

と妄想は尽きませんので今日はこの辺で…。

本当の利回りを考える


随分時間が経ってしまいましたが、以前更新しようとして失敗した記事です。


収益物件の資料を見ますと表面利回りが記載されていますよね。
親切な場合には実質利回りなんかも記載されていますし、場合によっては表面利回りも満室時の想定利回りが記載されている場合なんかもあります。

売主さんや専任業者にもよりますが、ひどい場合には想定利回りの想定家賃が実際の家賃相場と掛け離れている場合もあります。

このようにインターネットの掲載物件や実際の資料であっても、利回りというのはあくまでも現在のごく表面的な利回りを示しているだけであって、将来的にその利回りが約束されているわけでもなんでもありません。

つまり実質利回りが10%あれば10年で元が取れるというのは殆どの場合幻想です。

少し前の右肩上がりの時代ならいざしらず、現在家賃相場は下落傾向、10年間も同じ家賃を維持できるなんていうのはまずあり得ない事でしょう。
(10年間住んで頂けたら別ですけどね)

仮に家賃を維持する為にリノベーションをかけるとしてもその費用を考えると利回りは維持できない事が殆どでしょう。


しかも、現在入居されている方の中には現在の相場よりも高い家賃で入居している方もおられるでしょう。
となれば、その方が退去し新たな入居者を募集する際には自然と利回りが下がるわけです。


ですので、本当の利回りを計算する場合、現在の家賃相場、将来の家賃相場予想を踏まえて資料の利回りを修正する必要性があります。

加えて実質利回りというのは、表面利回りから固定資産税・都市計画税・管理費などの諸経費・補修費などを差し引いたものになりますから、そこにも細かな計算が必要になります。


資料上の表面利回りが10%位の物件を、あれこれ計算してみると本当の実質利回りは5%程度になってしまうこともあり得る話です。
そのような物件にフルローンなど組んでしまうと…
(といってもそんな物件に今の銀行が融資を出すとも思えませんが…)
家賃で返済もできないローン地獄に…なんてこともあることでしょう。


物件自体が経年劣化するわけですから、10年も経てば家賃が下がるのは当たり前の話なんですが、そこにデフレや少子化による相場低下の追い討ちもあるわけですね。


とまぁ不動産投資的にはネガティブな話題ではあるんですが、表面利回りには気を付けて下さいねってことですね。
実際の家賃相場、経年劣化を考えても利回りがあなたの基準を満たすようなら当然買っていい物件ということです。


 

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