表面利回りに足元をすくわれる
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客付け業務をしていますと、様々な建築業者さんが家賃の相場などを聞きに来られます。
『近隣でマンションを建てる予定があるので、付近相場を教えて欲しい』
『どんなタイプの物件を建てるのがよいか相談にのって欲しい』
といった相談が殆どなのですが、その殆どは１Ｋまたはワンルームタイプの建築を検討中のようで…
単純に平米あたりの収益性は１Ｋタイプが一番収益が上がるでしょう。
大阪市内では最近は２５平米を少し上回る１Ｋが主流ですが、倍の５０平米の２ＤＫにしたところで２倍の家賃を取れるわけではありません。１ＬＤＫにしても同じことです。
新築で収益マンションを建築しようというオーナーさんならば一番気になるのはやはり利回りであることは仕方が無いのですが、まあ見事に皆様１Ｋばかりのようです。
確かに利回りではファミリータイプに比べ遥に優位に見えるシングルタイプなのですが、まずは近隣の賃貸動向をもっと考慮してから決断しても遅くはありません。
私の職場は大阪市の住之江区にあるのですが、ここ数年の新築の殆どは１Ｋです。
近隣には大学なども殆どなく学生の需要はあまり見込める地域ではありません。
地下鉄沿線ならばアクセスの便利さもありますので、単身の社会人需要はそれなりにあるのですが、本来は下町ですので地元の若夫婦需要なども馬鹿にできません。
ですが実態は２ＬＤＫなどのカップル向け物件、３ＬＤＫなどのファミリー層物件の新築は殆ど建っていないわけです。
シングル向けの物件は利回りが高くなる反面、出入りが激しく長期入居される入居者は少なめです。
３０戸以上のマンションであれば常時何室かくらいは空き室があるのも不思議ではなく、退去の度に原状回復の経費もかさむわけです。
おまけに、シングル物件は割合どの地域でもダブつき気味ですので、新築の値打ちが薄れた五年後くらいからは家賃を大幅に下げる覚悟も必要でしょう。
将来的には生活保護の受給者をターゲットにした物件戦略や外国人労働者を積極的に受け入れる戦略もあるとは思いますが、少子化の今１Ｋの需要が急速に高まる可能性は残念ながらありません。
業者さんが来られるたびに、ファミリーの築浅の物件が不足しているということをお伝えしているのですが、オーナーさんはどうにも１Ｋタイプの利回りに心を動かされておられるようです。
新築時の家賃はすぐに下がります。新築時から５千円から１万円下げた家賃で一度利回り計算をしてみて下さい。
中期的に見た場合、それがその物件の本当の表面利回りだと思います。
特に多額の融資を受けて建てる場合は、建築業者さんの営業マンの言う利回りを信じてしまうのは危険でしょうね。
長期入居率が高く、家賃の下がり幅も比較的少ないファミリータイプの収益マンションを建てた方が、結果は利回り的にもお得なパターンって結構あると思うんですけどね。
ま、勿論地域によって状況は様々だとは思いますのでこの限りではありませんが、同じような状況の地域が結構多いように感じます。
築の浅い収益マンションを購入される方も、この点は充分考慮されるべきかと思います。
大家さんの見るところとお客様の見るところは違う
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このブログを始めた頃は別の職だったわけですが、現在私は賃貸の営業をしています。
勿論仕事柄数多くの収益物件（賃貸マンション）を見るわけです。
お客様を案内しながら気付くことなのですが…
個人の大家さん（半素人の大家さん）とプロの大家さんではリフォームへの取り組みが全然違います。
素人の大家さんほど、改装がいい加減な場合が多いということです。
最近流行りのサラリーマン大家さんで休日に自分でリフォームをするというタイプの方にも多い気がします。
何が違うかといいますと、クロス、床材、水回りの交換時期でしょうか。
クロスなどはよほどキレイな場合を除いて全交換が私は基本だと思います。
お部屋探しをされているお客様は、数多くの物件をご覧になる場合が殆どです。
数多くのよく似た条件の中から一軒を選ぶわけですから、クロスの少しの汚れなども選択する際には致命的な欠点になる場合も多いんです。
キチンとした管理会社が入っている物件や、プロの大家さんの場合は少しでも汚れていたら即張り替えという場合が多いです。
床材もＣＦや畳などは当然張り替えます。
フローリングの場合は単価が高いので、ＣＦに張り替えたりする場合もありますが、少し交換時期については難しいかもしれません。
特に女性の場合は水廻りにこだわりを持ってる方も多いので、キッチンなどは１０年サイクルで交換と考えてもいいでしょう。
礼金が思うように取れない時代に、改装にお金をかけるのは大家さんサイドにとっては痛い出費です。
ですが、家賃５万円の部屋が２ヶ月空室のままである可能性を考えれば、１０万円は改装費を増やしても即決まれば全然問題は無いわけです。
人が住まない部屋は傷むのも早いですしね。
またご自身でクロス替えなどをなさる場合…クロスの張り替えは糊付けさえキチンと出来ればそれ程難しい仕事ではありませんが、やはり本来はプロの職人さんがする仕事です。
素人さんの貼ったクロスはよくジョイントが目立ってしまったり、すぐ剥がれてきたりで一見して素人仕事が分かる場合も多いんですよね。
無理して安くあげた結果が空室を長期化しているパターンも多いので、安くて丁寧な業者を見つけましょう。
なんで今日、こんな記事を書いたかといいますと、クロスの張替えをケチって古いクロスの上から白いペンキで塗りたくったお部屋を拝見したからでして…。
それはもうムラだらけでひどいものでした。
当然私の持った印象もお客様の持った印象も同じものでしょう。
同じ家賃帯の物件が近隣に多くある場合などは特に、印象がマイナスになる要因は取り除いてください。
自分なら他の物件と見比べてこの部屋を借りるのか、を念頭から外さない事が肝心です。
近隣の同じ家賃帯の物件を不動産業者に見せてもらうのも参考になるかもしれませんね。
入居希望のお客様にとっては、新しいお部屋に住むという事は心機一転のお引越しとなるわけです。
新しい生活を始める場所なんですからキレイで当たり前、不安の残る物件は選ぶのが怖くて当然です。
読み直してみるとだいぶエラそうな物言いになってしまいましたが、早く入居者が決まらなければいくら改装費を浮かしても収益には結びつきませんので、客付け側にあるちょっとしたジレンマですね。
彼がオーバーローンを組んだ物件は…
久しぶりの更新になります。
少し遅いですが、
皆様本年もよろしくお願い致します。
更新頻度をもう少しマメにするよう今年は頑張りたいと思います。
さて昨年末の話なのですが、友人が区分所有物件を収益用に一戸購入しました。
大阪の商業の中心地にほど近い立地はいいのですが、築年数も２５年ほど、６０平米を少し切る３ＤＫの分譲マンションです。
室内はとても美しくリノベーションされ水回りなどは全て新品に交換しており、１１万程度の家賃であれば入居者はわりと早くつきそうではあります。
ハナから区分所有に興味の無い方は別として、あなたならいくらであれば購入しますか？
地域的にはファミリーの賃貸需要は高い場所ではありますので、少々古くとも少し家賃を抑えれば客付けは出来そうな立地です。
そこを踏まえてもまぁ…１０００万は切らないと将来的な事を考えると怖いですね。
友人は１８００万程でオーバーローンを組んで購入したようです。
先方の不動産業者からは、家賃でローンが払えてローン支払いが終われば資産が残るから、と薦められたそうです。
彼が購入する前にそういう話があることは私も知っていたので築年数を考えても収益としては合わないよと言っていたのですが…口論になりそうなのでそれ以上は言いませんでした。
自らの居住用として物件購入をするのであれば、値段は自分さえ納得できれば買いでいいと思うんです。
ですが、収益というのは投資でありビジネスです。
リスクとリターンを天秤にかけてリスクが許容できるものかどうか冷静に判断せねばなりません。
ローン支払いと管理費、修繕積立金を合わせれば月々の支払いはおよそ８万円、１１万円で部屋付けできても３万円しか残りません。
固定資産税等を考慮すれば殆ど現金は残らない計算になります。
おまけに現在はフルリノベーション直後の状態だということも加味すると、１０年経過した場合当然ながら大規模修繕も必要になってくるでしょう。
空室になれば収入の無いトコロに８万円の手出しが待っています。
とても許容できるレベルのリスクではありません。
うまくトントンで回して３５年後に無事にローン返済が終わったとしても残るのは築６０年オーバーの分譲マンション…
資産というにはあまりにも悲惨すぎます。
それだけのハイリスクに対して数百万円いけば万々歳というリターンはいくらなんでも低すぎます。
『別にこの物件で儲けようとは思ってない、資産が残ればそれでよい』
と本人は言ってはいますが…
半年も空室が続いたらどうするつもりなのでしょうか。
現金で購入するのなら、本人さえ納得できてりゃ別に構わないと思うんですけどね。
私の働く会社で管理をすることになったので、私達に出来ることは一日も早く入居者が決まるよう頑張るくらいしかありません。
ま、もう買ってしまったものは仕方がありません。
なるべく彼が損をしないで済む様に私は祈るのみです。
ローンを上手く利用すれば確かにレバレッジの効いた効率の良い投資は可能です。
ですが、それも物件の価格、立地、将来性など他の要素も上手く噛みあった場合の話です。
５年先を読むのも至難である現代で、２０年、３０年先を読む必要のある不動産投資においてローンを組むというリスクをもう一度考え直した方がいいかもしれませんね。
他の不動産投資関連のブログを見ていると、あまりにもフルローンを推奨する方が多過ぎるような気がします。
少し遅いですが、
皆様本年もよろしくお願い致します。
更新頻度をもう少しマメにするよう今年は頑張りたいと思います。
さて昨年末の話なのですが、友人が区分所有物件を収益用に一戸購入しました。
大阪の商業の中心地にほど近い立地はいいのですが、築年数も２５年ほど、６０平米を少し切る３ＤＫの分譲マンションです。
室内はとても美しくリノベーションされ水回りなどは全て新品に交換しており、１１万程度の家賃であれば入居者はわりと早くつきそうではあります。
ハナから区分所有に興味の無い方は別として、あなたならいくらであれば購入しますか？
地域的にはファミリーの賃貸需要は高い場所ではありますので、少々古くとも少し家賃を抑えれば客付けは出来そうな立地です。
そこを踏まえてもまぁ…１０００万は切らないと将来的な事を考えると怖いですね。
友人は１８００万程でオーバーローンを組んで購入したようです。
先方の不動産業者からは、家賃でローンが払えてローン支払いが終われば資産が残るから、と薦められたそうです。
彼が購入する前にそういう話があることは私も知っていたので築年数を考えても収益としては合わないよと言っていたのですが…口論になりそうなのでそれ以上は言いませんでした。
自らの居住用として物件購入をするのであれば、値段は自分さえ納得できれば買いでいいと思うんです。
ですが、収益というのは投資でありビジネスです。
リスクとリターンを天秤にかけてリスクが許容できるものかどうか冷静に判断せねばなりません。
ローン支払いと管理費、修繕積立金を合わせれば月々の支払いはおよそ８万円、１１万円で部屋付けできても３万円しか残りません。
固定資産税等を考慮すれば殆ど現金は残らない計算になります。
おまけに現在はフルリノベーション直後の状態だということも加味すると、１０年経過した場合当然ながら大規模修繕も必要になってくるでしょう。
空室になれば収入の無いトコロに８万円の手出しが待っています。
とても許容できるレベルのリスクではありません。
うまくトントンで回して３５年後に無事にローン返済が終わったとしても残るのは築６０年オーバーの分譲マンション…
資産というにはあまりにも悲惨すぎます。
それだけのハイリスクに対して数百万円いけば万々歳というリターンはいくらなんでも低すぎます。
『別にこの物件で儲けようとは思ってない、資産が残ればそれでよい』
と本人は言ってはいますが…
半年も空室が続いたらどうするつもりなのでしょうか。
現金で購入するのなら、本人さえ納得できてりゃ別に構わないと思うんですけどね。
私の働く会社で管理をすることになったので、私達に出来ることは一日も早く入居者が決まるよう頑張るくらいしかありません。
ま、もう買ってしまったものは仕方がありません。
なるべく彼が損をしないで済む様に私は祈るのみです。
ローンを上手く利用すれば確かにレバレッジの効いた効率の良い投資は可能です。
ですが、それも物件の価格、立地、将来性など他の要素も上手く噛みあった場合の話です。
５年先を読むのも至難である現代で、２０年、３０年先を読む必要のある不動産投資においてローンを組むというリスクをもう一度考え直した方がいいかもしれませんね。
他の不動産投資関連のブログを見ていると、あまりにもフルローンを推奨する方が多過ぎるような気がします。
昨日、エチカの鏡を見ました。
昨日『エチカの鏡』を見ました。
専業主婦から家賃収入1億円になったスーパー大家さんが紹介されていました。
皆様はご覧になりましたか？
要点をまとめると
�仝鼎�ても改装次第ではなんとかなりそうな物件を安く購入
��改装、掃除、管理を全て自分でやって経費を浮かす
��その延長線上で入居者とのコミュニケーションも取れトラブルも予防
�こ慇幻�けに家電をリサイクルショップで購入し家電つき物件に
といったところでしょうか？
実際に映像を見た感じでは、築古の元ボロアパートも外壁などもキレイにされており、充分お客さんの目に耐えられる程はキレイにされていましたし、考え方もしっかりした方でさすがだなと思いました。
私は不動産投資関係のブログをよく見るのですが、そういう投資スタイルの方も結構いらっしゃいますね。
手はかかりますが、物件の選択眼とマメさがあればかなりローリスクで始められる投資スタイルだと思います。
テレビではその大家さんのスゴさと、スタイルのメリットだけが紹介されていましたが、実際にはこのようなスタイルを模倣されている方にも上手くいっていない場合が多々あります。
注釈的に説明させて頂きますね。
まず前述の�，侶錣砲弔い討任垢�、一見安くてなんとかなりそうな物件もイザ購入してみるとどうしようもない物件というのもあります。
立地、接道条件なども充分考慮して購入しなければ安物買いの銭失いになるパターンもありますのでご注意を…。
�△砲弔い董�経費を浮かす目的も大きいのですが、ケチってはダメなところも当然あります。
キッチンなど水回りなどが老朽化している場合は、いくら磨いてもやはりお客さんの反応は芳しくなく入居後に水漏れなどの問題が発生することもしばしばです。
思い切って新品に交換した方が後々得する場合も多々あります。
営繕、清掃などもご自身でしようと思えば時間のある人に限られますし、マメさがないとお金はかかってもプロに任せた方がマシという事にもなりかねません。
特に素人の方がご自身で施工した改装の中にはちょっと首をかしげるような物件も少なくありません。
ここまで汚れてたらクロスは張り替えないとダメだろう。
床材の柄のセンスが…
などなどうまくやればすぐ客付けできそうな物件も、少しのお金をケチったばかりに又はセンスが欠落していたばかりに長期空室となってしまう場合も多いんです。
��は集合住宅では特に人と人のコミュニケーションが不足になりますので、非常にいいことだと思います。入居者の人となりを知ることにも役立ちますし、大家さんと仲良くなれば他の入居者さんとトラブルを起こすようなことも無いでしょう。
ただし、いい人悪い人にかかわらず、そういうコミュニケーションをわずらわしいと感じる人も中には多数存在します。
入居者の方の私生活に関わり過ぎるのは考え物です。
�い藁�地にもよりますね。学生さんの需要が多い立地なら非常にいいことでしょう。
ただ、家電にも趣味がありますし、必要の無い方もいらっしゃるでしょうからその配慮は必要ですね。
こんなところでしょうか。
そう考えると、あの大家さんはこれらの問題も全てクリアされていたわけですから素晴らしいですよね。
センスもあるんでしょうね。
�△両豺隋�業者に相談する位ならお金はかからないので、地元の不動産業者に相談するのが一番でしょう。
同じような立地、同じような間取り、同じような家賃で常に満室の物件、逆に長期空室の多い物件が存在します。
客付けをしている人間にとって、その違いは明白な場合も多いのに、大家さん自身がそれに気付いていないパターンもありますし、全く人の意見に聞く耳を持たない方もいらっしゃいます。
エチカの鏡の大家さんのスタイルは、一見すごく簡単そうで実は一番難しいスタイルだと思います。
とはいえ、安く買えた物件であればその分、投資費用は抑えられるという意味ではローリスクですので、ご興味があれば挑戦してみるのも面白いと思います。
マメさとセンス…これがキーワードになりそうです。
専業主婦から家賃収入1億円になったスーパー大家さんが紹介されていました。
皆様はご覧になりましたか？
要点をまとめると
�仝鼎�ても改装次第ではなんとかなりそうな物件を安く購入
��改装、掃除、管理を全て自分でやって経費を浮かす
��その延長線上で入居者とのコミュニケーションも取れトラブルも予防
�こ慇幻�けに家電をリサイクルショップで購入し家電つき物件に
といったところでしょうか？
実際に映像を見た感じでは、築古の元ボロアパートも外壁などもキレイにされており、充分お客さんの目に耐えられる程はキレイにされていましたし、考え方もしっかりした方でさすがだなと思いました。
私は不動産投資関係のブログをよく見るのですが、そういう投資スタイルの方も結構いらっしゃいますね。
手はかかりますが、物件の選択眼とマメさがあればかなりローリスクで始められる投資スタイルだと思います。
テレビではその大家さんのスゴさと、スタイルのメリットだけが紹介されていましたが、実際にはこのようなスタイルを模倣されている方にも上手くいっていない場合が多々あります。
注釈的に説明させて頂きますね。
まず前述の�，侶錣砲弔い討任垢�、一見安くてなんとかなりそうな物件もイザ購入してみるとどうしようもない物件というのもあります。
立地、接道条件なども充分考慮して購入しなければ安物買いの銭失いになるパターンもありますのでご注意を…。
�△砲弔い董�経費を浮かす目的も大きいのですが、ケチってはダメなところも当然あります。
キッチンなど水回りなどが老朽化している場合は、いくら磨いてもやはりお客さんの反応は芳しくなく入居後に水漏れなどの問題が発生することもしばしばです。
思い切って新品に交換した方が後々得する場合も多々あります。
営繕、清掃などもご自身でしようと思えば時間のある人に限られますし、マメさがないとお金はかかってもプロに任せた方がマシという事にもなりかねません。
特に素人の方がご自身で施工した改装の中にはちょっと首をかしげるような物件も少なくありません。
ここまで汚れてたらクロスは張り替えないとダメだろう。
床材の柄のセンスが…
などなどうまくやればすぐ客付けできそうな物件も、少しのお金をケチったばかりに又はセンスが欠落していたばかりに長期空室となってしまう場合も多いんです。
��は集合住宅では特に人と人のコミュニケーションが不足になりますので、非常にいいことだと思います。入居者の人となりを知ることにも役立ちますし、大家さんと仲良くなれば他の入居者さんとトラブルを起こすようなことも無いでしょう。
ただし、いい人悪い人にかかわらず、そういうコミュニケーションをわずらわしいと感じる人も中には多数存在します。
入居者の方の私生活に関わり過ぎるのは考え物です。
�い藁�地にもよりますね。学生さんの需要が多い立地なら非常にいいことでしょう。
ただ、家電にも趣味がありますし、必要の無い方もいらっしゃるでしょうからその配慮は必要ですね。
こんなところでしょうか。
そう考えると、あの大家さんはこれらの問題も全てクリアされていたわけですから素晴らしいですよね。
センスもあるんでしょうね。
�△両豺隋�業者に相談する位ならお金はかからないので、地元の不動産業者に相談するのが一番でしょう。
同じような立地、同じような間取り、同じような家賃で常に満室の物件、逆に長期空室の多い物件が存在します。
客付けをしている人間にとって、その違いは明白な場合も多いのに、大家さん自身がそれに気付いていないパターンもありますし、全く人の意見に聞く耳を持たない方もいらっしゃいます。
エチカの鏡の大家さんのスタイルは、一見すごく簡単そうで実は一番難しいスタイルだと思います。
とはいえ、安く買えた物件であればその分、投資費用は抑えられるという意味ではローリスクですので、ご興味があれば挑戦してみるのも面白いと思います。
マメさとセンス…これがキーワードになりそうです。
所有物件の希少価値を高める
客付けをしていて思うことなのですが、大きな特徴の無い収益物件が非常に多いように感じます。
駅からも近からず遠からず
室内も狭すぎず広くもなく
家賃も安くも高くもない
まぁ無難な物件、無難な家賃設定といったところなんでしょうが、こういう物件は賃貸営業マンの印象には残りにくい傾向にあります。
お客様にとっても特に決め手がない為に、案内は入ってもなかなか決まりづらいでしょう。
家賃をドーンと下げれば簡単に埋まるのかも知れませんが、できれば家賃を下げずに入居率だけを上げたいものです。
立地などは後からどうこうできる問題ではないのですが、付加価値というより本質的な価値を高めていくことができれば空室もすぐに埋めることが可能です。
例えば都心部のマンションに多いのですが、自転車置場が不足している場合で、１階の部屋が日当りも悪くてなかなか入居者が決まらないのであれば、その部屋を潰して自転車置場にしてもいいのではないかと思います。
また１階部分には店舗や事務所になっている物件も多いのですが、正直ロードサイドなど立地に恵まれない限り、簡単に店舗に客が付く時代ではありません。
店舗が入っていない状態でも利回りが出るなら自転車、バイク置場にしてみてはどうでしょう。
どうせこのまま募集を続けても希望の薄い店舗物件も多いです。
バイク駐輪の可能な物件は都心部では希少価値が高く、それだけで入居者が決まる場合もあります。
付加価値というよりもバイクを所有している方には、本質的に必要な価値なのです。
ペットＯＫにするのも勿論アリですが、以前も述べましたが入居者同士のトラブルを避ける為にもある程度の規約は勿論必要です。
ＲＣで壁も少々厚めの物件ならば、時間帯を指定して楽器ＯＫにするなども面白いかもしれません。
これらに共通していえるのは、趣味などにより何か制約があって通常の賃貸に入居しにくい、物件が見つからないといった方を対象としていることです。
既存の入居者にも迷惑にならない、トラブルを起さないという前提はあるので、難しい面はあるかもしれませんが、近隣ではココしかないという物件になればメリットは非常に大きく魅力的です。
実際によくある制約になっている条項としては
・ペット（特に中型犬以上や猫）
・中型以上のバイク
・同居家族が多い
・保証人がいない
・高齢である
・ピアノなどの楽器
などがあり、これらの項目を一つでも持っていれば物件の選択肢はかなり狭まります。
狭まった選択肢にあなたの物件が入れば、家賃を下げずとも成約率は断然上がるでしょう。
勿論、制約になってしまうだけの理由もある項目なので、対策は充分に必要です。
それが可能なら…希少価値の高い収益物件になることも可能だと思います。
駅からも近からず遠からず
室内も狭すぎず広くもなく
家賃も安くも高くもない
まぁ無難な物件、無難な家賃設定といったところなんでしょうが、こういう物件は賃貸営業マンの印象には残りにくい傾向にあります。
お客様にとっても特に決め手がない為に、案内は入ってもなかなか決まりづらいでしょう。
家賃をドーンと下げれば簡単に埋まるのかも知れませんが、できれば家賃を下げずに入居率だけを上げたいものです。
立地などは後からどうこうできる問題ではないのですが、付加価値というより本質的な価値を高めていくことができれば空室もすぐに埋めることが可能です。
例えば都心部のマンションに多いのですが、自転車置場が不足している場合で、１階の部屋が日当りも悪くてなかなか入居者が決まらないのであれば、その部屋を潰して自転車置場にしてもいいのではないかと思います。
また１階部分には店舗や事務所になっている物件も多いのですが、正直ロードサイドなど立地に恵まれない限り、簡単に店舗に客が付く時代ではありません。
店舗が入っていない状態でも利回りが出るなら自転車、バイク置場にしてみてはどうでしょう。
どうせこのまま募集を続けても希望の薄い店舗物件も多いです。
バイク駐輪の可能な物件は都心部では希少価値が高く、それだけで入居者が決まる場合もあります。
付加価値というよりもバイクを所有している方には、本質的に必要な価値なのです。
ペットＯＫにするのも勿論アリですが、以前も述べましたが入居者同士のトラブルを避ける為にもある程度の規約は勿論必要です。
ＲＣで壁も少々厚めの物件ならば、時間帯を指定して楽器ＯＫにするなども面白いかもしれません。
これらに共通していえるのは、趣味などにより何か制約があって通常の賃貸に入居しにくい、物件が見つからないといった方を対象としていることです。
既存の入居者にも迷惑にならない、トラブルを起さないという前提はあるので、難しい面はあるかもしれませんが、近隣ではココしかないという物件になればメリットは非常に大きく魅力的です。
実際によくある制約になっている条項としては
・ペット（特に中型犬以上や猫）
・中型以上のバイク
・同居家族が多い
・保証人がいない
・高齢である
・ピアノなどの楽器
などがあり、これらの項目を一つでも持っていれば物件の選択肢はかなり狭まります。
狭まった選択肢にあなたの物件が入れば、家賃を下げずとも成約率は断然上がるでしょう。
勿論、制約になってしまうだけの理由もある項目なので、対策は充分に必要です。
それが可能なら…希少価値の高い収益物件になることも可能だと思います。
