収益物件、今は買うべきか様子見すべきか？
お世辞にも現在景気がいいとは言えません。
リーマン・ブラザーズうんぬんというより、サブプライムショック以降、資源、食料の相場が上昇し、現在も少し落ち着きつつあるとはいえ依然高値のままで、以前の価格に戻ることはないとさえいわれています。
これでは景気が冷え込むのは当然の事で、不動産業界などは景気の影響を特に受けやすい業界ですから、買えない（銀行は渋いです）、売れない（収益物件の売却）、貸せない（客付け）、の三重苦に陥っておられる方もいるのではないでしょうか？
ということは現在は動かずじっと待つべきなのでしょうか？
私の考えですが、イエスともノーとも言えません。
売れない、買えない状況というのは、物件価格を下落させます。
銀行も締めぎみで、以前より収益物件のローン購入は難しくなってきました。
不景気のせいで不動産投資以外の本業の収入が落ちた方も多いでしょう。
ゆえに収益物件はタブつき傾向にあります。
この値崩れ（まだ大した動きではないですが）がどこまで続くのかははっきり分かりませんが、将来に渡って借り手のつく物件であれば、ここ数年の中では買いやすくなっているのは確かでしょう。
銀行が締め気味のこの時期に、有利な融資がつく物件があれば、それは相当いい収益物件であるとも考えられます。（あくまで銀行側の判断ですが…）
不景気にしろ、好景気にしろ、売却益を第一に考えない収益物件であればこそ、やはりいかに長く安定して収益を生み続けられるかという点を一番に考えるべきでしょう。
そういう物件であれば自然と売却時も有利に働くのではないでしょうか？
結局一番難しいのは、いい収益物件に出会うことなのかも知れませんが、この不景気でそのチャンスが増えることはありそうですよ。
リーマン・ブラザーズうんぬんというより、サブプライムショック以降、資源、食料の相場が上昇し、現在も少し落ち着きつつあるとはいえ依然高値のままで、以前の価格に戻ることはないとさえいわれています。
これでは景気が冷え込むのは当然の事で、不動産業界などは景気の影響を特に受けやすい業界ですから、買えない（銀行は渋いです）、売れない（収益物件の売却）、貸せない（客付け）、の三重苦に陥っておられる方もいるのではないでしょうか？
ということは現在は動かずじっと待つべきなのでしょうか？
私の考えですが、イエスともノーとも言えません。
売れない、買えない状況というのは、物件価格を下落させます。
銀行も締めぎみで、以前より収益物件のローン購入は難しくなってきました。
不景気のせいで不動産投資以外の本業の収入が落ちた方も多いでしょう。
ゆえに収益物件はタブつき傾向にあります。
この値崩れ（まだ大した動きではないですが）がどこまで続くのかははっきり分かりませんが、将来に渡って借り手のつく物件であれば、ここ数年の中では買いやすくなっているのは確かでしょう。
銀行が締め気味のこの時期に、有利な融資がつく物件があれば、それは相当いい収益物件であるとも考えられます。（あくまで銀行側の判断ですが…）
不景気にしろ、好景気にしろ、売却益を第一に考えない収益物件であればこそ、やはりいかに長く安定して収益を生み続けられるかという点を一番に考えるべきでしょう。
そういう物件であれば自然と売却時も有利に働くのではないでしょうか？
結局一番難しいのは、いい収益物件に出会うことなのかも知れませんが、この不景気でそのチャンスが増えることはありそうですよ。
不動産屋を訪問する必要性
収益マンション、収益アパートの空室がなかなか埋まらない場合、理由はいくつか考えられます。
単純に地域相場より高いだとか、リフォームが全くおこなわれていないとか、エレベーター無しの５階だとか様々なんですが、大家さん側で理由がよく分からない場合どうすればいいでしょうか。
まず物件付近の賃貸店に足を運んでみましょう。
相場にしても実際に客付け業務を行う不動産屋に聞いてみるのが一番早いということです。
現場の営業マンにしても顔を知っている家主さんの物件（好意を持ってもらえれば言うこと無しです）なら、同じ条件の他の物件よりも紹介してもらえるチャンスも増えるでしょう。
それに、何故自分の収益物件が客付けしてもらえないのかという理由は、やはり現場の人がより詳しいでしょう。
客付けなど管理会社や不動産屋と専任契約している場合でも、他の不動産屋に挨拶しておいても契約違反でもありませんし、時間があればドンドン攻めましょう。
あなたの気づかなかった欠点が発見できるかも知れませんよ。
単純に地域相場より高いだとか、リフォームが全くおこなわれていないとか、エレベーター無しの５階だとか様々なんですが、大家さん側で理由がよく分からない場合どうすればいいでしょうか。
まず物件付近の賃貸店に足を運んでみましょう。
相場にしても実際に客付け業務を行う不動産屋に聞いてみるのが一番早いということです。
現場の営業マンにしても顔を知っている家主さんの物件（好意を持ってもらえれば言うこと無しです）なら、同じ条件の他の物件よりも紹介してもらえるチャンスも増えるでしょう。
それに、何故自分の収益物件が客付けしてもらえないのかという理由は、やはり現場の人がより詳しいでしょう。
客付けなど管理会社や不動産屋と専任契約している場合でも、他の不動産屋に挨拶しておいても契約違反でもありませんし、時間があればドンドン攻めましょう。
あなたの気づかなかった欠点が発見できるかも知れませんよ。
リフォームの重要性
実際に収益物件の客付けを経験するようになって実感したことですが、空室リスクをヘッジする上で、リフォームは非常に重要です。
賃貸営業マンは日々、空室の確認や案内などで物件を見ています。
多少古い収益マンションであっても、キレイにリフォームされた物件というのは、営業マンにとっても印象的です。
不動産店に来店された入居希望者に物件を紹介する場合、営業マンは条件に合わせて2〜3物件をピックアップするのですが、この時、やはり印象深い物件、決まりやすそうな物件を紹介する傾向にあります。
勿論キレイにリフォームされた物件であれば、お客様からの印象もいいでしょう。
立地によっては空室がタブつきぎみで困ってらっしゃる大家さんもおられるかと思います。
賃貸営業マンの印象に残るリフォームというのも考えてみられてはどうでしょうか？
賃貸営業マンは日々、空室の確認や案内などで物件を見ています。
多少古い収益マンションであっても、キレイにリフォームされた物件というのは、営業マンにとっても印象的です。
不動産店に来店された入居希望者に物件を紹介する場合、営業マンは条件に合わせて2〜3物件をピックアップするのですが、この時、やはり印象深い物件、決まりやすそうな物件を紹介する傾向にあります。
勿論キレイにリフォームされた物件であれば、お客様からの印象もいいでしょう。
立地によっては空室がタブつきぎみで困ってらっしゃる大家さんもおられるかと思います。
賃貸営業マンの印象に残るリフォームというのも考えてみられてはどうでしょうか？
三か月ぶりの更新になりました。
大変久しぶりの更新になりました。
え〜何をしていたかといいますと、少し公私ともに忙しく.。。
（言い訳にしかなりませんが。。。）
実はこのたび、不動産会社に就職致しました。
しばらくは賃貸がメインになると思われるのですが、
不動産投資の客付けの部分を自身で経験できますので、非常に得る物は大きいと思います。
今後、このブログの記事の方向性も、賃貸営業マンから見た不動産投資という感じになると思います。
三か月ブログ更新をサボっている間に、景気は悪化傾向ですし、銀行もより渋くなっているようですが、どんな時代にも未来を切り開く最善手というものが存在すると思っています。
明るいニュース、記事を発信していきたいですね！
追記：無更新期間コメントを頂いた方すみませんでした。急いで返信させて頂きます。
え〜何をしていたかといいますと、少し公私ともに忙しく.。。
（言い訳にしかなりませんが。。。）
実はこのたび、不動産会社に就職致しました。
しばらくは賃貸がメインになると思われるのですが、
不動産投資の客付けの部分を自身で経験できますので、非常に得る物は大きいと思います。
今後、このブログの記事の方向性も、賃貸営業マンから見た不動産投資という感じになると思います。
三か月ブログ更新をサボっている間に、景気は悪化傾向ですし、銀行もより渋くなっているようですが、どんな時代にも未来を切り開く最善手というものが存在すると思っています。
明るいニュース、記事を発信していきたいですね！
追記：無更新期間コメントを頂いた方すみませんでした。急いで返信させて頂きます。
大都市通勤圏に目を向ける不動産投資
さて久々の更新です。
少し私用にて実家に帰省していたのですが、実家のPCが恐ろしく重い為にとてもブログの更新作業ができる状況ではありませんでした。
私の実家は奈良県の西部なのですが、その周辺は快速電車だと天王寺まで20分という立地もあり大阪のベッドタウンにもなっている地域です。
であるにも関わらず、バブルの崩壊以降は地価は約半値に下がりつつも、人口は緩やかに上昇を続けています。（高齢者の割合も多いのですが）
なので久々に実家にて不動産関連のチラシなどを見ていると、その価格の安さが非常に魅力的に思えてきます。
近隣に有力な企業、大学などが少ない為、あくまでも大阪への通勤圏として栄えている印象が強いですね。
不動産投資というフィルターを通してみた場合、このような地域はどう映るのでしょうか。
まず近隣に企業、大学が少ないせいか、ワンルーム需要は今後伸び悩むだろうと予想されます。
反対に、大阪への通勤圏である事を考慮しますと、ファミリータイプの収益不動産などはまだ需要が伸びる余地があるのではないでしょうか。
大阪府全体では残念ながら、全国と比べると人口の減少割合が非常に激しいのが現実です。
少子化による人口減以上に減っているわけですから、近隣都市へ移住される方が多いという事もあるのでしょう。
と考えますと、今後も奈良県などでも局地的に人口が増加する地域はあるわけです。（勿論大阪でも局地的にはあるでしょう）
私は現在大阪在住という事もあり、大阪中心に収益不動産を考えていたわけですが、今後、局地的に不動産需要が伸びやすい地域に目を向ける必要があると改めて考えさせられました。
首都圏でも、東京23区内は人口の減少が予想されていますから、近郊都市に目を向ける事が今後の不動産投資には重要かもしれません。
少し私用にて実家に帰省していたのですが、実家のPCが恐ろしく重い為にとてもブログの更新作業ができる状況ではありませんでした。
私の実家は奈良県の西部なのですが、その周辺は快速電車だと天王寺まで20分という立地もあり大阪のベッドタウンにもなっている地域です。
であるにも関わらず、バブルの崩壊以降は地価は約半値に下がりつつも、人口は緩やかに上昇を続けています。（高齢者の割合も多いのですが）
なので久々に実家にて不動産関連のチラシなどを見ていると、その価格の安さが非常に魅力的に思えてきます。
近隣に有力な企業、大学などが少ない為、あくまでも大阪への通勤圏として栄えている印象が強いですね。
不動産投資というフィルターを通してみた場合、このような地域はどう映るのでしょうか。
まず近隣に企業、大学が少ないせいか、ワンルーム需要は今後伸び悩むだろうと予想されます。
反対に、大阪への通勤圏である事を考慮しますと、ファミリータイプの収益不動産などはまだ需要が伸びる余地があるのではないでしょうか。
大阪府全体では残念ながら、全国と比べると人口の減少割合が非常に激しいのが現実です。
少子化による人口減以上に減っているわけですから、近隣都市へ移住される方が多いという事もあるのでしょう。
と考えますと、今後も奈良県などでも局地的に人口が増加する地域はあるわけです。（勿論大阪でも局地的にはあるでしょう）
私は現在大阪在住という事もあり、大阪中心に収益不動産を考えていたわけですが、今後、局地的に不動産需要が伸びやすい地域に目を向ける必要があると改めて考えさせられました。
首都圏でも、東京23区内は人口の減少が予想されていますから、近郊都市に目を向ける事が今後の不動産投資には重要かもしれません。
