http://osakakingyo.blog50.fc2.com/ 不動産業者の言葉を鵜呑みにしていませんか？ 勝手に不動産王を目指している私が、これからアパート経営・マンション経営を目指す貴方に必要な本物の情報を集めてみました。 ja http://osakakingyo.blog50.fc2.com/blog-entry-87.html 昨日『エチカの鏡』を見ました。専業主婦から家賃収入1億円になったスーパー大家さんが紹介されていました。皆様はご覧になりましたか？要点をまとめると①古くても改装次第ではなんとかなりそうな物件を安く購入②改装、掃除、管理を全て自分でやって経費を浮かす③その延長線上で入居者とのコミュニケーションも取れトラブルも予防④学生向けに家電をリサイクルショップで購入し家電つき物件にといったところでしょうか？実際に映像 専業主婦から家賃収入1億円になったスーパー大家さんが紹介されていました。
皆様はご覧になりましたか？

要点をまとめると

①古くても改装次第ではなんとかなりそうな物件を安く購入
②改装、掃除、管理を全て自分でやって経費を浮かす
③その延長線上で入居者とのコミュニケーションも取れトラブルも予防
④学生向けに家電をリサイクルショップで購入し家電つき物件に

といったところでしょうか？

実際に映像を見た感じでは、築古の元ボロアパートも外壁などもキレイにされており、充分お客さんの目に耐えられる程はキレイにされていましたし、考え方もしっかりした方でさすがだなと思いました。

私は不動産投資関係のブログをよく見るのですが、そういう投資スタイルの方も結構いらっしゃいますね。
手はかかりますが、物件の選択眼とマメさがあればかなりローリスクで始められる投資スタイルだと思います。

テレビではその大家さんのスゴさと、スタイルのメリットだけが紹介されていましたが、実際にはこのようなスタイルを模倣されている方にも上手くいっていない場合が多々あります。
注釈的に説明させて頂きますね。

まず前述の①の件についてですが、一見安くてなんとかなりそうな物件もイザ購入してみるとどうしようもない物件というのもあります。
立地、接道条件なども充分考慮して購入しなければ安物買いの銭失いになるパターンもありますのでご注意を…。

②について、経費を浮かす目的も大きいのですが、ケチってはダメなところも当然あります。
キッチンなど水回りなどが老朽化している場合は、いくら磨いてもやはりお客さんの反応は芳しくなく入居後に水漏れなどの問題が発生することもしばしばです。
思い切って新品に交換した方が後々得する場合も多々あります。
営繕、清掃などもご自身でしようと思えば時間のある人に限られますし、マメさがないとお金はかかってもプロに任せた方がマシという事にもなりかねません。
特に素人の方がご自身で施工した改装の中にはちょっと首をかしげるような物件も少なくありません。
ここまで汚れてたらクロスは張り替えないとダメだろう。
床材の柄のセンスが…
などなどうまくやればすぐ客付けできそうな物件も、少しのお金をケチったばかりに又はセンスが欠落していたばかりに長期空室となってしまう場合も多いんです。

③は集合住宅では特に人と人のコミュニケーションが不足になりますので、非常にいいことだと思います。入居者の人となりを知ることにも役立ちますし、大家さんと仲良くなれば他の入居者さんとトラブルを起こすようなことも無いでしょう。
ただし、いい人悪い人にかかわらず、そういうコミュニケーションをわずらわしいと感じる人も中には多数存在します。
入居者の方の私生活に関わり過ぎるのは考え物です。

④は立地にもよりますね。学生さんの需要が多い立地なら非常にいいことでしょう。
ただ、家電にも趣味がありますし、必要の無い方もいらっしゃるでしょうからその配慮は必要ですね。

こんなところでしょうか。
そう考えると、あの大家さんはこれらの問題も全てクリアされていたわけですから素晴らしいですよね。

センスもあるんでしょうね。

②の場合、業者に相談する位ならお金はかからないので、地元の不動産業者に相談するのが一番でしょう。
同じような立地、同じような間取り、同じような家賃で常に満室の物件、逆に長期空室の多い物件が存在します。
客付けをしている人間にとって、その違いは明白な場合も多いのに、大家さん自身がそれに気付いていないパターンもありますし、全く人の意見に聞く耳を持たない方もいらっしゃいます。

エチカの鏡の大家さんのスタイルは、一見すごく簡単そうで実は一番難しいスタイルだと思います。
とはいえ、安く買えた物件であればその分、投資費用は抑えられるという意味ではローリスクですので、ご興味があれば挑戦してみるのも面白いと思います。

マメさとセンス…これがキーワードになりそうです。 ]]> 雑記 2009-11-09T19:11:37+09:00 きんぎょ FC2-BLOG http://osakakingyo.blog50.fc2.com/blog-entry-86.html 客付けをしていて思うことなのですが、大きな特徴の無い収益物件が非常に多いように感じます。駅からも近からず遠からず室内も狭すぎず広くもなく家賃も安くも高くもないまぁ無難な物件、無難な家賃設定といったところなんでしょうが、こういう物件は賃貸営業マンの印象には残りにくい傾向にあります。お客様にとっても特に決め手がない為に、案内は入ってもなかなか決まりづらいでしょう。家賃をドーンと下げれば簡単に埋まるのか
駅からも近からず遠からず
室内も狭すぎず広くもなく
家賃も安くも高くもない

まぁ無難な物件、無難な家賃設定といったところなんでしょうが、こういう物件は賃貸営業マンの印象には残りにくい傾向にあります。
お客様にとっても特に決め手がない為に、案内は入ってもなかなか決まりづらいでしょう。
家賃をドーンと下げれば簡単に埋まるのかも知れませんが、できれば家賃を下げずに入居率だけを上げたいものです。

立地などは後からどうこうできる問題ではないのですが、付加価値というより本質的な価値を高めていくことができれば空室もすぐに埋めることが可能です。


例えば都心部のマンションに多いのですが、自転車置場が不足している場合で、１階の部屋が日当りも悪くてなかなか入居者が決まらないのであれば、その部屋を潰して自転車置場にしてもいいのではないかと思います。
また１階部分には店舗や事務所になっている物件も多いのですが、正直ロードサイドなど立地に恵まれない限り、簡単に店舗に客が付く時代ではありません。
店舗が入っていない状態でも利回りが出るなら自転車、バイク置場にしてみてはどうでしょう。
どうせこのまま募集を続けても希望の薄い店舗物件も多いです。

バイク駐輪の可能な物件は都心部では希少価値が高く、それだけで入居者が決まる場合もあります。
付加価値というよりもバイクを所有している方には、本質的に必要な価値なのです。

ペットＯＫにするのも勿論アリですが、以前も述べましたが入居者同士のトラブルを避ける為にもある程度の規約は勿論必要です。

ＲＣで壁も少々厚めの物件ならば、時間帯を指定して楽器ＯＫにするなども面白いかもしれません。


これらに共通していえるのは、趣味などにより何か制約があって通常の賃貸に入居しにくい、物件が見つからないといった方を対象としていることです。

既存の入居者にも迷惑にならない、トラブルを起さないという前提はあるので、難しい面はあるかもしれませんが、近隣ではココしかないという物件になればメリットは非常に大きく魅力的です。

実際によくある制約になっている条項としては

・ペット（特に中型犬以上や猫）
・中型以上のバイク
・同居家族が多い
・保証人がいない
・高齢である
・ピアノなどの楽器

などがあり、これらの項目を一つでも持っていれば物件の選択肢はかなり狭まります。
狭まった選択肢にあなたの物件が入れば、家賃を下げずとも成約率は断然上がるでしょう。

勿論、制約になってしまうだけの理由もある項目なので、対策は充分に必要です。
それが可能なら…希少価値の高い収益物件になることも可能だと思います。
　 ]]> 不動産投資～客付け編～ 2009-10-31T17:09:07+09:00 きんぎょ FC2-BLOG http://osakakingyo.blog50.fc2.com/blog-entry-85.html 最近客付けをしていてよく感じることなんですが、立地の重要性が高まっている気がします。景気のいい時代は、とにかく貸し手有利で、少々立地が悪くても、少々家賃が高くても入居者がつくことは当たり前でした。不景気と少子化の影響もあって現在はなかなかそうはいきません。室内をリノベーションしたり、外壁や共用部分に手を入れて物件価値を高めるというのは後からでもできる事なんですが、立地をよくするということだけは買っ
景気のいい時代は、とにかく貸し手有利で、少々立地が悪くても、少々家賃が高くても入居者がつくことは当たり前でした。

不景気と少子化の影響もあって現在はなかなかそうはいきません。

室内をリノベーションしたり、外壁や共用部分に手を入れて物件価値を高めるというのは後からでもできる事なんですが、立地をよくするということだけは買った後ではどうすることも出来ません。

大阪に限らずだと思いますが、駅近の物件や、郊外であっても環境や利便性のいい物件は非常に早く入居者が決まります。
家賃の下落もそうひどくはありません。

ですが、同じ地域でも少し駅から離れると急に家賃相場が下がる…ということがよく見受けられます。
その周辺に似たような物件が数多ければ尚更供給過多になりその傾向は強くなります。

後から変更できない問題…それが立地です。

収益物件を購入する際、表面利回りを計算するよりも立地を考える方がずっと大事だと思います。
今後１０年先、２０年先をみることも大切です。

大学の近所のワンルームであっても、その大学の人気如何では１０年先に存在しているかも分かりません。
駅から近ければいいというわけでもなく、駅自体の人気というものもあります。
マイナー路線の各駅停車のみの駅など、駅前であっても客付けしにくい物件もあります。

購入した後で変更できない問題、立地にはとにかく拘りたいところですね。
　 ]]> 不動産投資～基礎知識編～ 2009-10-06T19:48:09+09:00 きんぎょ FC2-BLOG http://osakakingyo.blog50.fc2.com/blog-entry-84.html 民主党政権が発足し、これから日本の経済はどう変わるのでしょうか？不動産投資に与える影響は？なんてことを毎日考えているのですが、まだまだマニフェストだけでは何も分かりません。もうしばらく様子をみてからですね。さて、現在の大阪の賃貸状況ですが、高額賃貸物件の動きが非常に悪い気がします。そろそろ秋の引越しシーズンであるはずなのですが、ファミリータイプも賃料の安い物件が中心です。家賃１０万円を超えるような 不動産投資に与える影響は？

なんてことを毎日考えているのですが、まだまだマニフェストだけでは何も分かりません。
もうしばらく様子をみてからですね。

さて、現在の大阪の賃貸状況ですが、高額賃貸物件の動きが非常に悪い気がします。
そろそろ秋の引越しシーズンであるはずなのですが、ファミリータイプも賃料の安い物件が中心です。

家賃１０万円を超えるような物件は殆ど動きが無いのが現状なのですが…。

特に客付けをしていて思うのは、初期費用を抑えられる物件に人気が集中しています。
昔の様に、敷金・礼金を２ヶ月ずつなんてのは今では夢のように感じてしまいますね。

これから益々礼金などは低く推移していくだろうと思います。

家賃が高めの物件の動きが悪いのは、景気の影響も多いでしょう。
完全に底抜けしたとなればまた動き出すのではないでしょうか。

今、高級で戸数の少ないマンションなどを所有されている大阪のオーナーさんには
少し厳しい時代といえますね。

新しい入居者が決まりにくい以上、もし既存の入居者さんから家賃の値下げなどの話が出た場合、少しは応じてあげたほうがいいかも知れません。
それ位動いていません。

銀行の貸し渋りも相変わらずのようですが、なんとかこの時代を乗り切れるように政策的な意味でも支援が欲しいところですよね。 ]]> 雑記 2009-09-26T12:32:26+09:00 きんぎょ FC2-BLOG http://osakakingyo.blog50.fc2.com/blog-entry-83.html 今日は敷金（保証金）のお話です。私の住む大阪では敷金はあまり一般的ではなく、保証金という言葉が使われます。（敷金と保証金では意味合いも若干違うのですが）通常、敷金や保証金は預り金としての意味合いを持ちます。家賃の滞納時に家賃に充当したり原状回復費用の借主負担分に充てたりされますが、オーナー側にとっては保険のようなものですね。つまり本来の意義としては、借主サイドに過失が無い場合は全額返金が基本となり 私の住む大阪では敷金はあまり一般的ではなく、保証金という言葉が使われます。
（敷金と保証金では意味合いも若干違うのですが）

通常、敷金や保証金は預り金としての意味合いを持ちます。
家賃の滞納時に家賃に充当したり原状回復費用の借主負担分に充てたりされますが、オーナー側にとっては保険のようなものですね。

つまり本来の意義としては、借主サイドに過失が無い場合は全額返金が基本となります。

借主への返還が必要の無いお金は通常、礼金という形で取ることが多いと思います。
礼金の定義は、借主から貸主へのお礼のお金（そのまんまですが…）ということですが、以前のように売手市場だった時代の産物です。

つまりよほど法外な場合を除き、礼金には返還の必要が無いわけですが、言葉の使い方によっては全く事情が変わってきます。

敷金のなかに、敷金と礼金をまるごと含んでしまい、返還しない分を敷引きという形で契約書に明記した場合、または保証金と解約引きの場合もそうなのですが、きちんと礼金や一時金などとうたっていない場合…どうなるのでしょうか？

大阪では、保証金、解約引きという言葉が元々は主流でした。
つまり

敷金１０万円、礼金２０万円と
保証金３０万円、解約引き２０万円は

ほぼ同じ意味となり、本来２０万円は家主サイドの取り分となっていたわけです。

ですが、最近の判例では借主サイドが訴訟を起こした場合、解約引き、敷引きは認められないというケースが主流になり、保証金、敷金は全額返金という判例ばかりです。

中古の収益物件を購入した場合、現入居者は昔の高い敷金、保証金を支払いしているケースが多く、収益の出る前に解約されたらいきなり多額の敷金返還となってしまいます。

中古物件の購入時は、現入居者の契約条件を調べることも大事なことです。

特にこれからは敷引き、解約引きとは認められない風習だと思っていたほうがいいでしょう。
敷引き、解約引き分は必ず礼金と明記する必要があります。

契約時には双方合意の上であったとしても、いざ訴訟を起こされた場合、最近の裁判はどうも家主サイドに冷たいようですね。
聞こえのよい消費者保護がより景気の低迷を促進しないことを願います。
　
]]> 不動産投資に潜むリスクとヘッジ方法 2009-08-17T15:43:48+09:00 きんぎょ FC2-BLOG