利回りの落とし穴

私が不動産投資を始めて痛感した事が１つあります。
それは

表面利回りだけで利回りを考えるな

という事です。
インターネットで『不動産投資』 『収益マンション』などで検索してみると、様々な不動産業者ホームページや収益物件検索サイトなどにひっかかります。
物件情報も山程ひっかかってくるでしょう。

その物件詳細欄には収益物件であればまず利回り欄があると思います。
あえて実質利回りと書いていない場合は、まず表面利回りを指している場合が殆どでしょう。

では表面利回りとはなんでしょうか？
グロス利回りとも言いますが、単純に年間の賃料収入を物件購入価格で割った数字です。つまり、１０００万円で購入した物件が、年間賃料合計が１００万円だった場合、

１００万円÷１０００万円＝１０％

ということになります。
で、不動産営業マンはこういうでしょう。

「１０年で元が取れて、後は全部利益ですし、その後物件売却すればそれも全部儲けですよ」ところがそううまくもいきません。

現実に物件を維持していく為には、修繕費、保険料、固定資産税などの税金、場合によっては管理費などが別途かかってくるわけです。

ですので実際の利回りは表面利回りより大分下がります。
仮に先ほどの一年間にかかる一般経費を３０万としましょう。
（物件規模、物件評価額、物件状態などによって金額は全然変わります）
そこで計算しなおしてみると…

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これが実質利回り （ネット利回りともいう）です。

利回りを計算する場合には必ずこの実質利回りを用いるようにしましょう。
でないと予想より収益が上がらず、キャッシュフローがズタズタになってしまうことも考えられます。

また、物件価格についても、購入時には仲介手数料（仲介時のみですが）が

（購入価格×３％）＋６万円（物件価格によります）ほど必要です。

その他に、登記に関して司法書士に払う報酬や物件取得時にかかる不動産取得税もありますので、
１０００万円の物件ですと最低でも５０万円はかかると思っていいでしょう。

中には不動産業者が２〜３社絡んできてしまう事もありますので、１００万円を超える諸経費がかかってしまう事も考えられます。

ですので利回り計算時には、購入予定価格に５〜１０％上乗せして考える方が無難でしょう。


更に、
利回り１０％（満室時）
などという表記もよく見受けられます。
現在も満室で、将来に渡って入居者がつきやすい物件であれば問題ありませんが、空室が多い場合、この数字はあくまでも仮想の数字である事を考慮に入れる必要があります。

インターネット上によくある、一見よさげに見える『利回り１０％物件』 も実際には６％やら７％であることが多いのです。

気になる物件を発見したら、

実質利回りはどの程度になるのか

という考えを、利回りを計算する場合に頭の片隅に置くようにする癖をつけましょう。

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