レバレッジ効果の大きなメリットと大きなリスク

ＦＸなどの証拠金取引をなさっている方には常識でしょうが、不動産投資にもレバレッジを利かせた投資スタイルがあります。

レバレッジとはテコの原理のテコの意味があり、より少ない出資金でより大きく儲ける手段の一つです。

不動産投資におけるレバレッジ投資というと、フルローンでの物件購入ということになるでしょう。
文字通り現金を出さずに、銀行をはじめとした金融機関の融資のみで物件購入するわけで、時には諸費用までローンに組み入れられる場合もあります。

これを実践すれば少ない自己資金ゆえに不動産投資を諦めている人でも、不動産投資の第一歩を踏み出せるという訳です。

現役の一サラリーマンの方が、２億円程度の収益マンションをフルローン購入したという話もよく聞きますし、さらにそれが２棟、３棟と増えていった場合のレバレッジ効果は計り知れないものがあると思います。
具体的な方法については以前紹介した　1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法　に詳しく書かれてあるのですが、確かにいい物件に巡り合える機会が多ければ、数年間で数億円の資産形成をするのも夢ではないでしょう。

ただし実は誰でも可能なスタイルというわけではありません。

銀行は基本的にその投資物件の資産価値、もしくは将来に渡って得られるであろう収益を担保力として融資するわけですが、かといって融資を受ける本人自身の与信はどうでもいいというわけではありません。

サラリーマンの方であればやはり４〜５００万程度の年収が無いと不利ですし、我々のような自営業者にとってはさらに融資のハードルは上がります。

審査に関しては都銀よりも、地銀、信金、信販会社などになればなるほど融資審査は甘くなる場合がありますが、融資可能金額は安くなり、融資金利は高くなる傾向になります。
（あくまでも傾向ですが…）

当然融資金利が高くなれば、その分利回りが食い取られるわけですから都銀からの融資を引き出したいところです。


ただし、このような収益物件のフルローンでの購入はいいことづくめではありません。
収益目的とはいえ、多額の借金を背負うわけですから、物件の収益性を常に維持できなければ、キャッシュフローの悪化により資金ショートしてしまう場合も考えられるでしょう。
そうなれば、自己破産に追い込まれる可能性も勿論でてくるでしょう。

レバレッジを効かすということは、ハイリスク・ハイリターンな投資をするということです。
その覚悟無しにこの投資スタイルに足を踏み込むのは非常に危険です。

ただし、都銀がフルローンでの融資を認めるという事は、その物件に都銀がそれだけの価値を認めたという事なので、買ってヨシな物件である可能性は高いでしょう。


私も個人的には、この投資スタイルを強く推奨する気持ちはありません。
背負えるリスクは人それぞれ違いますし、投資スタイルも人それぞれでしょう。
全額自己資金での区分所有物件をメインに経営するスタイルが合っている人もいれば、ハイリスクハイリターンのスタイルが向いている人もいるわけです。

不動産投資に対する考え方も人それぞれです。
余剰資金を収益物件に回して、老後の年金の不足分を補うだけでよい人もいます。
逆に、積極的に不動産投資をして、多額の財産形成をしたい人もいるでしょう。


これから不動産投資をしたいという方は、自分に本当に必要で、自分に合った投資スタイルというものを一度考えてみて下さい。

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