不動産投資における競売物件購入は得か損か
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不動産投資のスタイルといいますか、物件購入のスタイルの一つに競売(けいばい)物件を落札するという方法があります。
超簡単に競売について説明します。
住宅ローンの滞納またはその他借金返済の不履行などで差し押さえを受けた物件が競売にかけられます。
つまり、不良債権担保物件の公的オークションと言えば分かりやすいかもしれません。
一般的には任意売却（通常の売買）よりも格安で物件購入ができるといわれています。
ここ数年で我々、一般投資家にもメジャーな存在になった感のある競売ですが、果たして素人が手を出しても大丈夫なのでしょうか？
結論から言いますと、 『競売におけるリスクを許容できるか』 次第だと思います。
競売に参加する場合の流れですが、まず裁判所や不動産競売物件情報サイトなどで公告されます。
公告内容については、最低入札価額や入札期間などに加え、 「物件明細書」 「評価書」 「現況調査報告書」 の３点セットが閲覧できます。
その後入札、上手くいけば落札となるわけです。
ところが、この３点セットがかなりいい加減な場合もあり、占有者なしとの表記にもかかわらず占有者が居たり、前所有者の私物動産が散乱していたり、管理費やら修繕積立金の未納分が長期間に渡っていたり、まさにお役所仕事といった感じです。
物件の内覧が基本的にできないので、占有者の有無は外観からある程度判断するしかないのですが、それでももし占有者があった場合、不法占有者ならば強制退去命令が出せますがそうでなければ、別途交渉費用（弁護士費用等）がかかってきます。（当然スジ者が占有している場合もあります）
動産や管理費などについては、処分費用がかかってくるだけですが、当然落札価格に上乗せして支払い額の想定をしなければなりません。
管理費や修繕積立金は管理会社に問い合わせれば分かることです。
建物内部についても傷みの度合いなどは目視できないわけですから、３点セットの記載に上乗せした損傷を想定しておくべきでしょう。
などなどリスクは色々あるのですが、大抵の場合は覚悟があればリスクヘッジは可能です。
想定し得る最大のリスクの解決にかかる費用を入札価格に上乗せした上で、それでも相場よりも安ければ格安物件といえるでしょう。
最近では、競売代行や物件調査、退去交渉なども代行してくれる業者もありますから、慣れるまではこのような業者のお世話になったほうがいいかもしれませんね。
競売ブーム(？)のおかげか、最近は落札価格が高めで必ずしも格安価格とはなりにくい競売ですが、収益物件の購入時には競売も候補の一角においてみてはどうでしょうか？
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いつもコメありがとうございます。
そうですね。
競売に限ったことではないですが
正しい知識、業者選択、リスク管理
この三つができる事が大事でしょうね。
そうですね。
競売に限ったことではないですが
正しい知識、業者選択、リスク管理
この三つができる事が大事でしょうね。
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いつもコメントありがとうございます！
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ようやく荷解きもほぼ終わり、新しい生活もスタートしました。
競売物件ですが、一旦代行業者が買い取った物件を綺麗にリフォームすれば、
十分収益物件として蘇ると思いますよ。
日本人はまだまだ新築一戸建て信仰や
競売物件はおっかないというイメージがあるかと思いますが、法律に則ってきっちりとした手順を踏めば、恐れることは無いと思います。