新築の区分所有ワンルームマンションって…
↑皆様のポチが更新の励みになってます↑
先日ある知人から、区分所有ワンルームの新築物件購入について相談を受けました。
大阪市内中心部の収益物件を買うべきかどうかという相談だったのですが、30�崋紊�RC造の1K物件で価格は1500万程度、ほぼフルローンでの購入を検討しているという事でした。
その知人は年収350万程のサラリーマンです。
当該物件の不動産業者からは家賃収入からローンが支払えて、なおかつ永続収入が得られ、ローン支払い後は資産が残るという営業トークを受けているようです。
1500万円を30年ローンですと、月およそ6.5万程の返済額でしょうか。
市内でも家賃相場の高い場所でデザイナーズ風の物件とはいえ、新築プレミアムをのっけても家賃10万とはいかないでしょう。
いいとこ8万程度じゃないかと思います。
家賃を8万とすると、入居者がいる状態で 1.5万×12ヶ月=18万円の年間収入です。
当然、ここから固定資産税や都市計画税がさっぴかれますから、下手するとマイナスになってもおかしくない計算になります。
おまけに空室になった場合、6.5万の返済額を350万円の年収から負担せねばならないわけですね。
何故、彼はこんな投資物件の購入を検討しているのか不思議になります。
現金購入であれば4%程度の利回りが発生するのでしょうが、とてもフルローンで購入するような収益物件ではありません。
おまけに新築プレミアムの家賃が通じるのはいいとこ5年までで、その後はリフォームをマメにおこなっても最終的には6万円のラインを維持するのが精一杯ではないでしょうか？
となれば完全にローン返済額が勝ってしまいますので、所有しているだけでお金の減る逆収益物件といえます。
前述していますが、新築物件にはあらゆる業者の利益がのっています。
そのため一棟建てならともかく、区分所有の場合は極端に利回りが悪くなります。
当該物件も購入した時点で中古物件になるわけですから、利回り等を検討すれば1000万を下らない限り売却も難しいのではないでしょうか？
これを購入した場合かなりの確率で彼は人生設計の大幅な変更を余儀なくされるでしょう。
基本的に不動産投資の場合、新築区分所有のローン購入は大抵の場合利回りが悪すぎて収益には向きません。築年数を経てようやく投資対象と見れる基準に価格が収まるものが殆どです。
投資スタイルは人それぞれとはいえ、このような物件をフルローンで購入するのは投資とはいえないでしょう。
これをフルローン販売しようとした営業マンも無茶ですが、無知なままに購入しようとした知人も相当無茶です。
残念な事ですが、営業成績欲しさにこのような詐欺まがいの営業をする業者も未だにいるようです。
不動産投資は長期にわたって安定した収益を得らえる事が一番大きなメリットである投資ですし、一軒一軒の価格も決して安いものではありません。
騙される方も悪いといえば言いすぎかもしれませんが、不勉強なままに投資をする事こそ最も大きなリスクといえます。
PR 更に値下げしました！オメガ時計バーゲン会場
PR 浪速の激ウマ！元阪神タイガース湯舟投手の亀山社中焼肉
<<不動産投資で参考になるサイト�� | HOME | 不動産投資における競売物件購入は得か損か>>
どうもです。
国立社会保障・人口問題研究所は以前も取り上げさせてもらったのですが、どの資料を見ても我が大阪府は夢も希望もない状態ですねぇ…
実際には私はもっと局地的な人口増に期待しています。
例えば堺にできるシャープ工場のおかげか近隣の家賃相場が一部上昇しています。大阪府全体では人口は減少していくでしょうが、その中でも人口増する地域を狙っていきたいなーと考えています。
（長期スパンでそれを読むのは難しいんですけどね）
国立社会保障・人口問題研究所は以前も取り上げさせてもらったのですが、どの資料を見ても我が大阪府は夢も希望もない状態ですねぇ…
実際には私はもっと局地的な人口増に期待しています。
例えば堺にできるシャープ工場のおかげか近隣の家賃相場が一部上昇しています。大阪府全体では人口は減少していくでしょうが、その中でも人口増する地域を狙っていきたいなーと考えています。
（長期スパンでそれを読むのは難しいんですけどね）
| HOME |
またまた応援クリックぽちっとな！
大阪で新築１Kワンルーム投資で１，５００万円ははっきり言って高すぎます。
今後少子高齢化社会が進むにつれて人口の動向にも注目しておく必要があると思います。
国立社会保障・人口問題研究所から
日本の市区町村別将来人口推計人口がエクセルファイルで見られます。
↓こちらから↓
http://www.ipss.go.jp/
今後の不動産投資にご活用頂ければ幸いです。