表面利回りを基準に物件選びをする危険性

最近はインターネット上には収益物件を掲載するサイトが増えてきました。

私もしょっちゅうそんなサイトを閲覧しているわけですが、収益物件である以上
利回り
は一番大切な要素の一つに違いありません。

ですが、ネット上の物件情報にある利回りは殆どの場合表面利回りです。
以前にものべました通り、経費も何も考慮せず単純に家賃収入を物件価格で割ったものが表面利回りです。
おまけに空室分の家賃収入も無理やり計上して計算されているものが多いので、いわゆる物件情報にある利回りは机上の空論だと思っていた方が賢明です。

実質利回りはその5パーセントは低いことはザラですし、空室状況によってはゼロ利回りの場合だってあります。（区分所有の場合は現状が空室ならば利回りゼロです）

おまけに利回り計算の根拠とは、物件価格と現状の家賃しかないわけですから、将来に渡った家賃の上げ下げ（現実には今の時代上げは、まずありません）

例えば、築15年鉄骨造のワンルーム10戸の一棟物を5000万円で購入したとします。

現状の家賃が50,000円ならば年利回りは表面上12％です。（満室の場合）

そこに実際は固定資産税やら維持費等かかってくるわけですから、実際にはまず10％を切る場合がほとんどでしょう。

また立地など諸条件にもよりますが、今後10年間、投資金額の償却が終わるまで満室経営が続く可能性なんてかなり薄いわけですから、20％は空室が常にあると想定しておいた方が無難です。

想定後の表面利回りは9.6％まで落ちてしまいました。
これが実質利回りであればせいぜい7〜8％ってところじゃないでしょうか？
（最初から分かっていれば別に悪い利回りではありません）

一番問題なのは、その物件に対してフルローンに近いローンを掛けてしまうことです。
現金購入した物件であればこれだけ利回りが出せたらまぁ充分といえます。
10年後でも管理次第ではコレに近い家賃も取れるでしょう。

ですが、家賃相場の下落リスクも加味すれば、ローンの支払は満室経営ができてカツカツってところじゃないでしょうか？

空室が出た瞬間に手出しじゃ投資とはいえません。
（わたしはFXでよくこんな状態になってしまっていますが…）

また、現在の銀行の貸し渋りによりこのような物件に簡単に都銀の融資がおりるとも思えません。
ノンバンク系などの金利の高い融資を受けたらそれこそ満室でも赤字の可能性が大きくなっちゃいますね。

キツイことばっかり書いた気がしますが、一時の不動産投資ブーム以降、不動産投資が身近になったおかげか、表面利回りのみを気にする投資家さんが増えていると感じます。

インカムゲイン狙いの投資は、長く続けることが出来て初めて意味のある投資です。

ローンによるレバレッジをかけて資金運用を考えている投資家さんは特に利回りのマジックには注意して下さい。