どんな物件でもリノベーションをすれば客付は回復するか？

インターネットで賃貸物件の情報を見ていると、最近はリノベーションという言葉をよく見かけます。

リノベーションには、修理、修復、刷新などの意味があるのですが、不動産的には

用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりする大規模な改修工事

という事になります。

築古で客付きの悪くなった収益物件などで、家賃の下げを回復する為、客付を回復する為に、デザイナーズ風に大幅リフォームされた物件に多く使われる言葉ですね。

一口にリノベーションと言っても、和室を洋室に改装し少し水回りを変えただけのものから、外壁、共用部分にまで大きく改装され、新築と見間違う位、大規模に改装された物件まで様々です。

前者の場合はリノベーションというよりもリフォームといった方が適切かと思います。

収益マンションというものは基本的にそれが建物である以上、必ず老朽化します。

新築時に取れたプレミアム的な家賃も築5年もすれば通常の家賃しか取れなくなり、やがて割安感がないと入居者がつかなくなるものです。

それを今後10年20年先も物件価値を維持していくためには、リノベーションは非常に有効な手段です。

ですが、リノベーションをする段階でそれなりの築年数が経過しているわけですから、今後何十年も倒壊の心配のない躯体でなければあまりリノベーションをする意味が無いと思うんです。

10年後には建て替えをしなければならない建物に、大きなリノベーション代をかけるのならば、家賃を下げてでも部屋を回している方が費用対効果の面で優位でしょう。

リノベーションをしたからには、家賃をある程度のラインに設定できて、今後10年は客付きの心配が無くなる位にしたいものですね。


不動産投資家の方で、リノベーションを前提に築古物件の購入を考えておられる方は、建物の躯体面もよく見て検討されるべきだと思います。

中には、室内はキレイにリノベーションされてはいるものの、建物自体は歪んでしまっているような物件も結構ありますから･･･。