不動産投資・収益物件バイブル

日経平均がまた一万円を超え、為替相場もドル円はもう一つなものの高金利通貨を通貨を中心に円高も収束の方向に向かいつつあります。

輸出に頼る我が国は、円高が収まらない限り景気が上向くことは至難です。

経済指標などが徐々に景気の底打ちを感じさせている事と、総選挙に向けての期待感が株価が押し上げているだけなのかも知れませんが、まぁ明るいニュースではあります。

不動産投資では特に銀行融資が景気に大きく影響されますので、これらのニュースを興味深く見守っている方も多いでしょう。

先日もお話したのですが、私はもう一つ底が来る可能性を感じていまして、それがあるため、もう一つ思い切れないんですがなんとかこのまま乗り切って欲しいところですよね。

さて収益物件の価格なのですが、そう思った程は値崩れしていないような気がしますね。
リーマンショック前まで高騰してしまっていた首都圏の収益物件はともかく、大阪ではそう感じます。
確かに違法建築物件などは融資がつかない為にかなり値崩れをおこす場合も多いんですが、融資のつく物件などはそんなにお買い得感を感じませんね。

このまま景気が徐々に回復していくとするのなら、現在は買いの時期なのでしょう。
将来の人口減の不安要素も考慮して、駅近好立地のＲＣ物件などは場合によっては高騰するかもしれません。

逆に利便性の薄い物件などは今では想像も付かないほど値崩れを起こす可能性もあります。

この不景気が不動産投資においても大きな分岐点になるのは確かでしょう。

今、将来を先読みし新たな時代に適した不動産投資を実践する。
そういう意味では、ビッグチャンス到来といえるかもしれません。

ものは考えようですね。
　

昨日、京都の地方裁判所で賃貸契約の更新料が無効との判決が初めて出されました。

東京や京都などで多い更新料というシステムですが、ここ数年よく裁判沙汰になっていた問題です。

具体的には、一年、二年毎の契約更新時に更新料という形で家賃の１〜２ヶ月（物件によってはそれ以上）の料金を借主が家主へ支払うというシステムです。

更新料のない地域に住む人にとっては、一見あこぎにも見える更新料ですが、実際はその分家賃も低く設定されている場合が多く、更新料も含めての家賃支払いだと考えれば別段悪質なものでもないように思えます。
（なかには本当に悪質なものもあるのでしょうが…）

最近の更新料の返金をめぐる裁判では、ずっと貸主側の勝訴でした。
更新料には賃料の補充的要素があるという事が認められていたのです。
ですので、更新料は合法であるとの認識になっていたのですが…。

今回の判決により、更新料のある地域の大家さんや不動産業者は微妙な立場になってしまいましたね。
裁判に怯える日々が続く貸主さんも多いかもしれません。

民法や消費者契約法は徹底して消費者保護の立場を取っています。

ただ、借主は更新料がある事を前提に契約書に捺印しているわけで、更新料が公序良俗に反すると無効にしてしまうこの判決は私には非常に疑問です。

目先の消費者利益にとらわれて保護をしているのに過ぎないのではないかと思うのです。

というのも、更新料が無効であるなら、本来入ってくるべき収入が入ってこない貸主は、家賃を値上げするしかないからです。
家賃の値上げで空室が埋まらないなら、値下げをすることになり、収入の減った貸主はマンションの管理にも修繕にもお金をかける事が出来なくなるでしょう。

値崩れして荒廃していく賃貸物件…。（少し極端かもしれませんが）
これが消費者保護なのでしょうか。

労働者の利益を守ろうとするあまり会社に多額の負担を強いる労働組合のようなものですね。
長い目で見れば、労働組合が会社を潰してしまう例はいくらでもあります。
もちろん最終的に労働者は不利益を蒙ることになるわけです。

勿論、悪質な更新料請求をする貸主もいるでしょうから消費者保護という観点は必要でしょう。
ただ、地域慣習や物事の本質を見極めずに行われる消費者保護は最終的に消費者保護に成り得ないのではないでしょうか。

私の住む大阪では更新料という概念はあまり見受けられませんが、東京や京都で更新料のある物件は１００万戸を超えるそうです。
１００万人から更新料を返せと言われたらたまったものじゃありません。
この地域に収益物件を持っている大家さんは、早急な対策が必要でしょう。

勿論最近よく話題を聞く保証金や敷金の問題についてもそうですね。
預かり金は敷金、返還しないお金は礼金と統一し、保証金や敷引き、解約引きなどの文言を使うと、裁判になった場合、全額返還を迫られる可能性が高いのです。

最近の判例は『ここは大阪だから…』といった地域慣習は考慮してくれないものが多いようです。

判例的には部屋の改装費用も基本は家賃収入の中から負担するべきという事が当たり前になっています。

将来的には礼金も無効という判決が下る日も来そうな気がします。

敷金のみ、または敷金もゼロで改修費を家賃に乗せて、客付けができるかといえば難しい問題です。
貸主側は今以上に大きなリスクを背負わなければなりません。


不動産業界、大家さん達は一丸となって初期費用や家賃設定の見直しを図らなければならない時代に突入していますね。

今までの慣習の上にあぐらをかいていては、これからの不動産経営にはついていけなくなりそうです。

　

衆議院が解散しいよいよ総選挙が迫ってきました。

政権交代も起こり得る今回の総選挙は今後の日本にとって非常に重要な局面だと思います。

不動産投資的に、特に重要だと思われるキーワードは景気対策と少子化対策ではないでしょうか。

景気対策については現麻生政権もそれなりの成果は上げているかとは思うのですが、リーマンショック以来の不景気は小手先対策だけでは乗り切れないでしょう。
より効果的な対策を根気よく打ち続けられるかが重要だと思います。

少子化については、将来の人口予想などを見るたびに不動産投資家としては頭が痛いところでしょうが、各党のマニュフェストを見てみたいところですよね。

正直、少子化が解決することは、将来的な景気対策になりますし、年金問題にも好影響するでしょうし、様々な問題が解決の方向へ向かう要因になると思います。

勿論、不動産投資家の将来不安も一気に解消するでしょう。


少子化とはそもそも何故起こったのでしょうか？
何故我々（私は現在３０代後半です）の世代以降出生率が下がっていくのでしょう。

時代がより個人主義的な風潮になっていて家族というものが希薄になっているのも一因でしょうし、物的経済的に豊かな時代になって価値観も多様化していることも一因でしょう。
また、医療問題、年金問題による将来不安も出生率を下げる一因であることは否定できません。

個人的には、人間は本能的に人口密度が一定以上になると、人類滅亡を防ぐため人口爆発を抑えるような仕組みがあるんじゃないかとも思います。
（根拠は全くありませんが…）

今回は話が全く不動産投資から逸れた感はありますが、不動産価値を将来にわたって維持したいのであれば、医療問題や少子化問題に説得力のあるマニュフェストを盛り込んでいる政党を支持するのもいいかと思います。
（じゃあどこの政党なんだと言われると厳しいかもしれませんが…）

相場というものは景気と一緒で非常に流動的です。

昨年、原油価格の高騰によりガソリンが狂気的に値上がりした事はまだ記憶に新しいはずです。
高騰の理由は、為替や株式などの投資資産から先物市場へ投資資金が大量に流れたからだと思います。

当時は、枯渇資源である石油が今後１００ドルを切る事はないだろうとTVでも多くの評論家が言っていました。

が、７月１０日現在のNY原油先物の価格は６０ドルほどです。

本来、実需の需要と供給バランスによって相場が成り立つべきものなのでしょうが、実際には投資家心理によって相場が成り立ってしまっているように感じます。

現実に、昨年の高騰時から新たな大型油田が発見されたということもありませんし、石油の需要が大幅に減った事実もありません。

投資家が買えば上がり、売れば下がる…ただそれだけでしょう。

穀物や原油などの生活に直結する品目でこのようなマネーゲームで価格が大幅に変動してしまうのは何かおかしいといわざるを得ないのですが、これが相場というものの大きな特徴でしょうね。

さて、本題に入りますが、不動産価格相場についてはどうでしょうか？

現在、景気の影響、少子化の影響もあり全国的には少しずつ不動産価格は下落しています。
首都圏では一時ファンドによる収益物件の買い漁りもあり高騰していた時期もありますが、リーマンショック以降はそれも落ち着きました。

ファンドや不動産投資の流行など、投資家の動向により流動的な部分があるのは他の投資対象と同じなのですが、株式や先物などと比べると投資家の影響がより限定的なのが不動産価格だと思います。

投資金額が非常に高額になることと、より実需の占めるウェイトが大きいからでしょう。

現在日本は少子化傾向にあります。
５０年後には人口が８０００万人になるという話さえ聞きますよね。
５０００万人程人口が減るわけですから、本当にその通りになれば不動産の価格は暴落することに間違いありません。

マンションなども利便性のよい地域を除いて空室だらけになるでしょう。

ただし、これは現在の出生率の減少度合が続けば…のお話です。

個人的には、いつまでも減り続ける事も、逆に増え続けることもあり得ないと思っています。
しばらく緩やかに減少を続けた後、どこかに変換点があり緩やかな上昇に転ずるのではないでしょうか。

原油相場を見ているとそう思わざるを得ません。

相場が下がり傾向にある間により知識と知恵を身に付けて、その転換点に備えたいものです。

一時的なものかもしれませんが日経平均が一万円を超えました。
為替市場も少しずつ円高が解消されつつありそうですし、景気の底打ち的なニュースも良く聞かれる様になっています。

ですが、不安要素も依然多く、ばら撒きによって少し持ち直した消費は加速度を付けて再び落ち込んでいく可能性もありますし、緊急融資によって急場を凌いだ中小企業の運転資金が再び底をつくのもそろそろでは…という気もします。

不動産投資的には値ごろ感の物件は増えましたが、肝心の融資は相変わらず付きにくく、不動産価格の下落も進む可能性も残っています。

もし融資が付いてたら欲しかったのになぁ…

と思える物件を買えずに終わったご経験をされた方もおられるでしょう。
少し前の融資基準ならいい物件を手に入れられた…と。

でも考えてみてください。
その融資基準だった頃の経済状況ならその物件は売りにさえ出ていない可能性も大きいですよね。

そう考えると不動産というものはつくづく縁とタイミングが命なんだと気付かされます。

収益物件に限らず、賃貸においても全く同じ物件というものはこの世に存在しません。

全ての不動産は全ての人間と同じくオンリーワンな存在なわけです。

買える時に買える物件と出会い、そして買う

端的に言うとこれだけが不動産を購入するキモといえます。


と何故こんな禅問答のような事を愚痴愚痴と言っているかといいますと･･･

私自身が今そういう状況だからなんですね。

買えさえすれば、本当にいい物件も出てるのになぁ。。


皆さんはどうですか？