不動産投資にお金よりも必要なもの
不動産投資に興味を持つ方は多くおられるものの、実際に投資を始められる方は、株やＦＸなどと比較してそう多くありません。
何故でしょうか？
金額的な敷居の高さもあるでしょう。
とりあえず始めるのにかかる手間もあるかもしれません。
株やＦＸなどは、証券会社などで口座を作る手間だけで簡単にスタートできますし、本当にお小遣い程度の投資からスタートできます。
（不動産投資ファンドなら似たような投資も可能ですが…）
ですが不動産投資、とりわけ収益物件を購入し家賃というインカムゲインを狙うというのであれば株ほど簡単に事は運びません。
不動産というものは人間と同じで、その地域、その場所にたった一つしかないオンリーワンなものです。
（区分所有物件であっても部屋の一つ一つで価値は異なります）
まずは投資対象物件に出会う過程から一歩がはじまります。
インターネットで物件を探すのもよし、不動産業者に相談して探すのもよし。
まずはそこから一歩が始まるのですが、ここから先も結構大変です。
あなたの条件に当てはまる収益物件が見つかったとします。
現地を見学に行きました。当然引っかかる点の一つや二つは出てきます。
現金購入でない場合はローンの心配も必要です。
引っかかりはクリアできる問題か、さほど気にしなくて良い問題か、その他考えうるリスクは何なのか…。
あなたの頭の中は様々な諸問題が駆け巡ります。
数日考えた末、購入することに決めました。
幸いローンの事前審査もＯＫ。
契約に必要な様々な書類も揃えやがて契約に至ります。
さぁ後は物件を満室にしなければ投資は成功しません。
家賃設定、空室のリフォームなどやることは山ほどあります。
次は客付け業者回り…
と少しこれはネガティブぎみなシミュレーションですが、株などの投資に比較して何かと敷居が高いことが分かる例ですね。
確かに先述のとおり、安い区分所有でも数百万はしますし、必要な行動も多い分、敷居は少々高めです。
ですが株のようにプロでも先読みしきれない上に場合によっては投資金がゼロもしくはマイナスになるほどのリスクは少ないと言えます。
その上、キチンと押さえるべきところさえ押さえれば長期にわたっての安定収入も確保できるのが不動産投資です。
それが分かってて皆様興味を持たれるのでしょうが、その敷居の高さか金額に怖じ気づいて結局手を出せない方も多いんです。
一戸、一軒の金額は張りますがその分の安定収入も見込める不動産投資…。
いい物件と出会えた時、怖じ気づいて躊躇するのだけはやめて下さい。
せっかくの出会いが勿体ないです。
リスクが割に合わないから投資を見送るのと、怖じ気づいて見送るのとは根本的に違います。
そこは勉強するしかないのですが…。
不動産投資に本当に必要なもの…実は…思い切り です。
何故でしょうか？
金額的な敷居の高さもあるでしょう。
とりあえず始めるのにかかる手間もあるかもしれません。
株やＦＸなどは、証券会社などで口座を作る手間だけで簡単にスタートできますし、本当にお小遣い程度の投資からスタートできます。
（不動産投資ファンドなら似たような投資も可能ですが…）
ですが不動産投資、とりわけ収益物件を購入し家賃というインカムゲインを狙うというのであれば株ほど簡単に事は運びません。
不動産というものは人間と同じで、その地域、その場所にたった一つしかないオンリーワンなものです。
（区分所有物件であっても部屋の一つ一つで価値は異なります）
まずは投資対象物件に出会う過程から一歩がはじまります。
インターネットで物件を探すのもよし、不動産業者に相談して探すのもよし。
まずはそこから一歩が始まるのですが、ここから先も結構大変です。
あなたの条件に当てはまる収益物件が見つかったとします。
現地を見学に行きました。当然引っかかる点の一つや二つは出てきます。
現金購入でない場合はローンの心配も必要です。
引っかかりはクリアできる問題か、さほど気にしなくて良い問題か、その他考えうるリスクは何なのか…。
あなたの頭の中は様々な諸問題が駆け巡ります。
数日考えた末、購入することに決めました。
幸いローンの事前審査もＯＫ。
契約に必要な様々な書類も揃えやがて契約に至ります。
さぁ後は物件を満室にしなければ投資は成功しません。
家賃設定、空室のリフォームなどやることは山ほどあります。
次は客付け業者回り…
と少しこれはネガティブぎみなシミュレーションですが、株などの投資に比較して何かと敷居が高いことが分かる例ですね。
確かに先述のとおり、安い区分所有でも数百万はしますし、必要な行動も多い分、敷居は少々高めです。
ですが株のようにプロでも先読みしきれない上に場合によっては投資金がゼロもしくはマイナスになるほどのリスクは少ないと言えます。
その上、キチンと押さえるべきところさえ押さえれば長期にわたっての安定収入も確保できるのが不動産投資です。
それが分かってて皆様興味を持たれるのでしょうが、その敷居の高さか金額に怖じ気づいて結局手を出せない方も多いんです。
一戸、一軒の金額は張りますがその分の安定収入も見込める不動産投資…。
いい物件と出会えた時、怖じ気づいて躊躇するのだけはやめて下さい。
せっかくの出会いが勿体ないです。
リスクが割に合わないから投資を見送るのと、怖じ気づいて見送るのとは根本的に違います。
そこは勉強するしかないのですが…。
不動産投資に本当に必要なもの…実は…思い切り です。
殆どというか全く景気や時事の影響を受けない投資対象物とは？
資産運用という意味において、不動産投資と他の投資のメリット、デメリットを改めて検証してみようと思います。
以前にも書きましたとおり、不動産投資、とりわけインカムゲイン（家賃収入）狙いの収益物件経営は息の長い投資スタイルという事になります。
当然、その時の事情事情により売却なども想定した上での投資が理想ですが、安く買って高く売る（キャピタルゲイン）というスタイルではありません。
（どっちも満たせば言うこと無しなんですけどね）
一方、金融の規制緩和により一躍メジャーになった株式投資やＦＸなどは基本的にはキャピタルゲイン狙いの短期投資スタイルが主流です。
（FXでもスワップ金利狙いの長期投資ってのもありますが・・）
ゆえに景気の影響をモロに受けます。
現在の円高な状況で、長い目で見ればドルを買っとくべきだと分かっていても短期的に見れば上げ下げが激しく、到底長くは抱いておけないとお嘆きの方も多いのではないでしょうか？
その点、不動産投資は売買時こそ景気の影響が大きいですが、一旦運用が始まれば安定しやすい傾向にあります。
勿論、経営次第ですからあくまでも傾向なんですけどね。
適正な家賃、丁寧なリフォーム、キチンとした管理などツボを押さえればまさに安定収入も可能です。
ですが時期により賃貸の流れも変わりますし、家賃相場の影響も受けますから景気に左右されないとは言えません。
ところが先日すごい投資を発見！
（前から知ってることは知ってましたが…）
景気や為替、市況、国際政治の影響なんか全く皆無な投資です。
おまけにハイリターン！
（リスクも相当なもんですが…）
賢いアナタならピンときてるかも知れませんが…
馬主です。
正式な馬主になろうと思えばかなり厳しい審査があるそうなのですが、現在は金融規制緩和の為にファンド的な一口馬主が増えています。
一口数万円から数百万円まで、馬によって変わるのでしょうが、自分が一口馬主になっている馬が重賞など勝てるようになったらリターン率が２０００％なんてこともあるみたいですね〜♪
とはいえ、毎年８０００頭くらいのサラブレッドが生産されているそうで、そのうちオープン馬にまで昇格するのは約８０頭ほど…
いくらなんでもオープンあたりまでいかないと元はとれそうもありません。
となると血統的背景なども詳しくないとかなり危険な投資ではありますね！
でも、競馬が好きな人がお小遣いで馬主になれるとしたら…
投資と考えるか趣味ととらえるかで全然変わってきます♪
ちなみに最近の重賞は殆どがこの制度の馬が獲っているようですよ。
不動産投資の合間に遊び感覚で馬主ってのも面白いかもしれません。
以前にも書きましたとおり、不動産投資、とりわけインカムゲイン（家賃収入）狙いの収益物件経営は息の長い投資スタイルという事になります。
当然、その時の事情事情により売却なども想定した上での投資が理想ですが、安く買って高く売る（キャピタルゲイン）というスタイルではありません。
（どっちも満たせば言うこと無しなんですけどね）
一方、金融の規制緩和により一躍メジャーになった株式投資やＦＸなどは基本的にはキャピタルゲイン狙いの短期投資スタイルが主流です。
（FXでもスワップ金利狙いの長期投資ってのもありますが・・）
ゆえに景気の影響をモロに受けます。
現在の円高な状況で、長い目で見ればドルを買っとくべきだと分かっていても短期的に見れば上げ下げが激しく、到底長くは抱いておけないとお嘆きの方も多いのではないでしょうか？
その点、不動産投資は売買時こそ景気の影響が大きいですが、一旦運用が始まれば安定しやすい傾向にあります。
勿論、経営次第ですからあくまでも傾向なんですけどね。
適正な家賃、丁寧なリフォーム、キチンとした管理などツボを押さえればまさに安定収入も可能です。
ですが時期により賃貸の流れも変わりますし、家賃相場の影響も受けますから景気に左右されないとは言えません。
ところが先日すごい投資を発見！
（前から知ってることは知ってましたが…）
景気や為替、市況、国際政治の影響なんか全く皆無な投資です。
おまけにハイリターン！
（リスクも相当なもんですが…）
賢いアナタならピンときてるかも知れませんが…
馬主です。
正式な馬主になろうと思えばかなり厳しい審査があるそうなのですが、現在は金融規制緩和の為にファンド的な一口馬主が増えています。
一口数万円から数百万円まで、馬によって変わるのでしょうが、自分が一口馬主になっている馬が重賞など勝てるようになったらリターン率が２０００％なんてこともあるみたいですね〜♪
とはいえ、毎年８０００頭くらいのサラブレッドが生産されているそうで、そのうちオープン馬にまで昇格するのは約８０頭ほど…
いくらなんでもオープンあたりまでいかないと元はとれそうもありません。
となると血統的背景なども詳しくないとかなり危険な投資ではありますね！
でも、競馬が好きな人がお小遣いで馬主になれるとしたら…
投資と考えるか趣味ととらえるかで全然変わってきます♪
ちなみに最近の重賞は殆どがこの制度の馬が獲っているようですよ。
不動産投資の合間に遊び感覚で馬主ってのも面白いかもしれません。
違法建築物件に潜むリスク
私が居住する地域は大阪市です。
ご存知の方も多いと思いますが、大阪の収益物件には違法建築の物件が非常に多いんです。
具体的には、建ぺい率や容積率のオーバーというものが殆どです。
（なんとも大阪らしい話ですが…）
一部屋でも多く部屋を取って少しでも多く儲けたろう！というものですね。
狭小な土地が多い為にそうなりがちなんでしょうね。
さて、もしアナタがこのような違法建築の収益マンションを買う場合ですがどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？
まずメリットですが、物件価格が安いという事に尽きますね。
つまり利回りが高くなります。
築15年の鉄骨の物件でも殆ど土地値に近いなんてのもよくあります。
デメリットですが、一番大きなデメリットは基本的に融資がつきません。
銀行は違法建築の物件には融資をしません。
（銀行との付き合い、他の名目で融資を受けられる方なんかはクリアできる問題ですが）
基本的には現金での購入が前提になります。
さらに融資が付かないので、出口戦略も難しくなってきます。
融資が付かない以上、売るのも大変だということですね。
（安く購入できる理由でもあるのですが…）
後は、今後建て替えが必要になった場合、現在の容積率は維持出来ないという事ですね。
（再び違法建築をするというなら話は別ですが・・・）
さて、違法建築であることで行政から罰せられるなどのリスクはあるのでしょうか？
実際には全く（といっていいほど）そのリスクはありません。
建っている建物を今更使用禁止にしたりなどの行政処分は近隣とトラブルでも起きない限りまずありません。
ですが、違法建築物件というレッテルは剥がれませんので、所有していてそう気分のいいものでも無いとは思います。
構造上、安全性などに問題のある違法建築物件ならまずいですが、単に容積率オーバーという収益マンションであれば、以上の点を納得できるのであれば購入するのもいいかも知れません。
ただ、出口を考えた場合、組めたとしても過度のローンは禁物だと思って下さい。
ご存知の方も多いと思いますが、大阪の収益物件には違法建築の物件が非常に多いんです。
具体的には、建ぺい率や容積率のオーバーというものが殆どです。
（なんとも大阪らしい話ですが…）
一部屋でも多く部屋を取って少しでも多く儲けたろう！というものですね。
狭小な土地が多い為にそうなりがちなんでしょうね。
さて、もしアナタがこのような違法建築の収益マンションを買う場合ですがどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？
まずメリットですが、物件価格が安いという事に尽きますね。
つまり利回りが高くなります。
築15年の鉄骨の物件でも殆ど土地値に近いなんてのもよくあります。
デメリットですが、一番大きなデメリットは基本的に融資がつきません。
銀行は違法建築の物件には融資をしません。
（銀行との付き合い、他の名目で融資を受けられる方なんかはクリアできる問題ですが）
基本的には現金での購入が前提になります。
さらに融資が付かないので、出口戦略も難しくなってきます。
融資が付かない以上、売るのも大変だということですね。
（安く購入できる理由でもあるのですが…）
後は、今後建て替えが必要になった場合、現在の容積率は維持出来ないという事ですね。
（再び違法建築をするというなら話は別ですが・・・）
さて、違法建築であることで行政から罰せられるなどのリスクはあるのでしょうか？
実際には全く（といっていいほど）そのリスクはありません。
建っている建物を今更使用禁止にしたりなどの行政処分は近隣とトラブルでも起きない限りまずありません。
ですが、違法建築物件というレッテルは剥がれませんので、所有していてそう気分のいいものでも無いとは思います。
構造上、安全性などに問題のある違法建築物件ならまずいですが、単に容積率オーバーという収益マンションであれば、以上の点を納得できるのであれば購入するのもいいかも知れません。
ただ、出口を考えた場合、組めたとしても過度のローンは禁物だと思って下さい。
現金で買えるなら…
不動産投資をする人、中でも保有現金の多い方のとっては今は非常にいい状況になっているようです。
リーマンショック以降の不景気時代にあって、不良債権化する収益物件も増加しており、銀行の貸し渋りもまだ回復傾向にあるとはいえません。
ですので、収益物件においても非常に融資がおりにくい状況下ですので、物件価格は下落の傾向にあります。
となると、頭金を多く入れられる投資家、現金一括購入が可能な不動産投資家にとっては理想的な買い場といえるでしょう。
実際、融資はつきにくいだろうけど、買えるものなら欲しいと思える物件に出くわす機会は増えました。
そのような収益物件の殆どは、競売前の任意売却物件です。
競売物件においても、規制緩和直後のヒート感はなく、手ごろな値段で落札される物件が増えているようです。
しかしながら、殆どの投資家はローンでの収益物件購入が前提であり、融資が甘くならないと身動きが取れないジレンマを抱えているのではないでしょうか。
（私もその一人ですが…）
リーマンショック以降の不景気時代にあって、不良債権化する収益物件も増加しており、銀行の貸し渋りもまだ回復傾向にあるとはいえません。
ですので、収益物件においても非常に融資がおりにくい状況下ですので、物件価格は下落の傾向にあります。
となると、頭金を多く入れられる投資家、現金一括購入が可能な不動産投資家にとっては理想的な買い場といえるでしょう。
実際、融資はつきにくいだろうけど、買えるものなら欲しいと思える物件に出くわす機会は増えました。
そのような収益物件の殆どは、競売前の任意売却物件です。
競売物件においても、規制緩和直後のヒート感はなく、手ごろな値段で落札される物件が増えているようです。
しかしながら、殆どの投資家はローンでの収益物件購入が前提であり、融資が甘くならないと身動きが取れないジレンマを抱えているのではないでしょうか。
（私もその一人ですが…）
家賃の滞納リスクに対処するには
収益不動産オーナーにとって最も身近で怖いリスクの一つが家賃の滞納でしょう。
いくら契約書に家賃を滞納したら契約解除するとの項目があったとしても、実際に滞納があった場合、そう簡単に滞納即退去という風にはいきません。
キチンと対処しようと思えば法的な手続きから強制退去に至るまでの過程は非常に大変ですし、そこまでの滞納常習者でなくとも滞納者との連絡のやりとりも非常にストレスのかかるものです。
この家賃の滞納リスクへの対処方法としては、現在主流になっているものとして
�＿板楕歉擴饉劼鯆未�
�⊆擇蠑紊押淵汽屐Ε蝓璽后砲鯑各�する
などがあります。
家賃保証会社を通せば、滞納＝代理弁済となりますから、簡単な手続きで収益オーナー側はリスク回避ができるわけです。
ですが、家賃保証会社も様々で、倒産されればそれまでです。
（ヤバいところは結構あるようですね）
少ない保証料（更新無しの会社も多い）で滞納があれば代理弁済をするわけですから、非常にリスクの高い商売ですよね。
保証会社の中にも保証料の高いところ安いところ、審査の厳しいところ甘いところなど色々ありますので、保証会社の吟味は必須だと思います。
個人的には、そこそこ審査は厳しめで、契約更新料も発生するような保証会社のほうが、長い目で見れば安心できると思います。
次に、サブリースですが、新築当初はそこそこオススメできるシステムです。
というか、築年数を１５年を超えてしまうとなかなかサブリースを受けてもらえないですし、受けてもらっても相当収入は削減されると思ったほうがよいでしょう。
当然、新築であってもサブリースをした方が、管理会社側の利益ものる分、収益は落ちますが、客付けから家賃管理まで全て管理会社任せにできるので、サラリーマン大家さんには向いてるんじゃないでしょうか。
それに少なくとも契約年間の利益は確定させることができるので、リスクヘッジの方法としてはおすすめできるものです。（レオパレスなんかもそうですよね）
このようなリスクヘッジ方法はあるのですが、滞納への一番のヘッジ方法は
敷金・礼金も家賃もキチンと取れる魅力ある物件
であることです。
一般的に家賃の滞納者は家賃帯の低い物件に多いです。
客付きの悪いマンションの家賃を簡単に下げたり、初期費用を下げたりして怖いのは、入居者層の質が落ちることでしょう。
魅力ある賃貸物件に仕上げていく努力が一番のリスクヘッジになると思います。
いくら契約書に家賃を滞納したら契約解除するとの項目があったとしても、実際に滞納があった場合、そう簡単に滞納即退去という風にはいきません。
キチンと対処しようと思えば法的な手続きから強制退去に至るまでの過程は非常に大変ですし、そこまでの滞納常習者でなくとも滞納者との連絡のやりとりも非常にストレスのかかるものです。
この家賃の滞納リスクへの対処方法としては、現在主流になっているものとして
�＿板楕歉擴饉劼鯆未�
�⊆擇蠑紊押淵汽屐Ε蝓璽后砲鯑各�する
などがあります。
家賃保証会社を通せば、滞納＝代理弁済となりますから、簡単な手続きで収益オーナー側はリスク回避ができるわけです。
ですが、家賃保証会社も様々で、倒産されればそれまでです。
（ヤバいところは結構あるようですね）
少ない保証料（更新無しの会社も多い）で滞納があれば代理弁済をするわけですから、非常にリスクの高い商売ですよね。
保証会社の中にも保証料の高いところ安いところ、審査の厳しいところ甘いところなど色々ありますので、保証会社の吟味は必須だと思います。
個人的には、そこそこ審査は厳しめで、契約更新料も発生するような保証会社のほうが、長い目で見れば安心できると思います。
次に、サブリースですが、新築当初はそこそこオススメできるシステムです。
というか、築年数を１５年を超えてしまうとなかなかサブリースを受けてもらえないですし、受けてもらっても相当収入は削減されると思ったほうがよいでしょう。
当然、新築であってもサブリースをした方が、管理会社側の利益ものる分、収益は落ちますが、客付けから家賃管理まで全て管理会社任せにできるので、サラリーマン大家さんには向いてるんじゃないでしょうか。
それに少なくとも契約年間の利益は確定させることができるので、リスクヘッジの方法としてはおすすめできるものです。（レオパレスなんかもそうですよね）
このようなリスクヘッジ方法はあるのですが、滞納への一番のヘッジ方法は
敷金・礼金も家賃もキチンと取れる魅力ある物件
であることです。
一般的に家賃の滞納者は家賃帯の低い物件に多いです。
客付きの悪いマンションの家賃を簡単に下げたり、初期費用を下げたりして怖いのは、入居者層の質が落ちることでしょう。
魅力ある賃貸物件に仕上げていく努力が一番のリスクヘッジになると思います。
